“Kat karşılığında bana kaç metrekare düşer?” sorusunun cevabı bir yüzdeden fazlasıdır. Arsanın büyüklüğü, imar planının verdiği emsal, emsal dışı alanlar ve müteahhidin üstlendiği maliyet birlikte sonucu belirler. Bu rehber, hesabı kendi başınıza kontrol edebilmeniz için dört adımı ve varsayımsal bir örneği anlatır.
1. Üç Temel Kavram: Arsa Payı, Emsal ve Brüt/Net Alan
Arsa payı, tapuda her bağımsız bölüm için yazılan paydır (örneğin 100/1000). Kat karşılığında malikin hakkı, kural olarak bu payla orantılı belirlenir; ancak taraflar sözleşmede farklı bir paylaşım da kararlaştırabilir.
Emsal (KAKS), imar planının parsel için izin verdiği toplam inşaat alanının, parsel alanına oranıdır. Emsal 2,05 ise 1.000 m²’lik arsada en çok 2.050 m² emsale dahil inşaat alanı yapılabilir. Hangi alanların emsale dahil olduğu plan notlarına ve imar yönetmeliğine bağlıdır; otopark, sığınak ve belirli ortak alanlar genellikle emsal dışında kalır.
Brüt alan duvar kalınlıkları ve ortak alan payı dahil alandır; net alan ise dairenin içinde kullandığınız alandır. Sözleşmede hangi alanın konuşulduğunu mutlaka netleştirin; 100 m² brüt ile 100 m² net arasında yaklaşık beşte bir fark olabilir.
2. Dört Adımda Hesap
- Arsa alanını belirleyin: Tapudaki yüzölçümü, yola terk gibi düşümlerden sonra imar çapındaki yapılaşmaya esas alanı verir. Bu nedenle imar durumu belgesine bakın.
- Emsale esas inşaat alanını bulun: Arsa alanı ile emsal katsayısını çarpın.
- Dağıtılacak alanı belirleyin: Satılabilir bağımsız bölüm alanı, emsale esas alandan ve projeye göre ortak alandan oluşur; emsal dışı alanlar maliyet kalemidir ve paylaşılmaz.
- Paylaşım oranını uygulayın: Örneğin %60 malik payı, dağıtılacak alanın %60’ının maliklere ayrılması demektir; kalanı müteahhidin inşaat bedelini karşılar.
3. Varsayımsal Örnek
Aşağıdaki örnek gerçek bir proje değildir; yalnızca hesabın mantığını göstermek için seçilmiş varsayımlardır. 900 m² büyüklüğünde bir arsada 10 daireli, her dairesi 105 m² brüt olan eski bir apartman olsun. İmar planının emsali 2,05 kabul edilsin.
| Adım | İşlem | Örnekteki Değer |
|---|---|---|
| Arsa alanı | İmar çapına göre yapılaşmaya esas alan | 900 m² |
| Emsal (KAKS) | İmar planı katsayısı | 2,05 |
| Emsale esas alan | 900 × 2,05 | 1.845 m² |
| Malik payı %60 | 1.845 × 0,60 | 1.107 m² |
| Müteahhit payı %40 | 1.845 × 0,40 | 738 m² |
| 10 malik, daire başı | 1.107 ÷ 10 | 110,7 m² brüt |
Bu varsayımla her malike yaklaşık 110,7 m² brüt alan düşer. Eski daire 105 m² idi; yani fark yaklaşık 5,7 m², oransal olarak %5,4 kadardır. Paylaşım oranı değiştiğinde sonuç da değişir:
| Malik Payı Oranı | Maliklere Ayrılan Alan | Daire Başı (10 Daire) | Eski Daireye Göre |
|---|---|---|---|
| %55 | 1.014,75 m² | 101,5 m² | Eski daireden küçük (105 m²) |
| %60 | 1.107 m² | 110,7 m² | Yaklaşık %5 fazla |
| %65 | 1.199,25 m² | 119,9 m² | Yaklaşık %14 fazla |
Tablodan görüleceği gibi, yüzde birkaç puanlık fark daire metrekaresini belirgin değiştirir. Bu yüzden “%60 verirler” gibi sözlü bir oran yerine, her daire için net ve brüt metrekare listesi istemek gerekir.
4. Kat Karşılığı Oranını Ne Belirler?
Aynı mahallede bile iki bina arasında oran farkı çıkabilir. Başlıca etkenler şunlardır:
- Arsa büyüklüğü ve parsel şekli: Büyük ve düzgün parsellerde plan, verimli kat planına imkân tanır.
- Mevcut yapı alanı: Mevcut yapı büyükse, aynı alanı korumak için gereken pay da yükselir.
- Zemin ve temel maliyeti: Zemin iyileştirmesi gerektiren parsellerde müteahhit maliyeti artar ve oran düşebilir.
- Otopark ve bodrum çözümü: Kapalı otopark rampası ve bodrum katlar emsal dışıdır ama maliyetlidir.
- Bölgenin satış değeri: Müteahhidin payına düşen dairelerin satış fiyatı, üstlenilebilecek maliyeti etkiler.
- Şerefiye: Kat, cephe ve manzara farkları dairelerin değerini değiştirir; dağılımda bunun nasıl dengeleneceği sözleşmede yazılmalıdır.
Bölgelere göre tipik aralıkları görmek için Maltepe’nin 18 mahallesindeki tipik oranları inceleyebilirsiniz; bunlar bilgi amaçlı genellemelerdir ve parselinize özgü hesabın yerini tutmaz. İmar hakkınızı öğrenmek için de imar durumunu nasıl sorgulayacağınızı okuyabilirsiniz.
5. Yarısı Bizden Kullanacaksanız Dikkat
Yarısı Bizden kampanyasında yeni yapının toplam inşaat alanı ve bağımsız bölüm sayısı, eski yapının büyüklüğünün 1,5 katını aşamaz; bu sınır hesabınızı doğrudan etkiler. Hibe ve kredinin nasıl işlediğini ve başvuru adımlarını Yarısı Bizden rehberine bakarak öğrenebilirsiniz. Destek kullandığınızda paylaşım mantığı değişir: maliyetin bir kısmı devlet desteğiyle karşılandığı için maliklerin kat karşılığında vereceği alan azalabilir.
6. Dairelerin Dağılımı: Kura mı, Şerefiye mi?
Maliklere ayrılan toplam alan belli olduktan sonra hangi malikin hangi dairede oturacağı ayrıca kararlaştırılır. İki yaygın yöntem vardır. Kura, eşit büyüklükte daire alan maliklerin daireleri çekilişle belirlemesidir; basit ve şeffaftır ancak kat ve cephe farkını dengelemez. Şerefiye hesabı ise üst kat, köşe cephe ve manzara gibi farkları puanlayarak daireleri bir değere bağlar; bu durumda alt kat dairesini alan maliklere ek alan veya bedel dengelemesi yapılabilir.
Hangi yöntemin seçildiği, daire listesinin ne zaman kesinleşeceği ve bir malikin sonradan daire değiştirme talebinin nasıl karşılanacağı sözleşmede yazılı olmalıdır. Aksi halde proje onaylandıktan sonra başlayan tartışmalar süreci aylarca durdurabilir.
7. Hesapta Sık Yapılan Hatalar
- Tapu alanını doğrudan emsalle çarpmak: Yola terk ve düzenleme düşümleri yapılaşmaya esas alanı küçültebilir.
- Brüt ile net alanı karıştırmak: Sözleşmede hangi alanın taahhüt edildiği belirtilmezse beklenti ile teslim arasında fark doğar.
- Yüzdeyi tek başına karşılaştırmak: Farklı arsalarda aynı yüzde farklı metrekare verir; bu yüzden teklifleri yüzdeyle değil, daire başına metrekareyle karşılaştırın.
- Emsal dışı alanları paylaşılabilir sanmak: Otopark ve sığınak gibi alanlar çoğu zaman paylaşım dışıdır.
- Mevcut dairenin gerçek alanını bilmemek: Eski dairenin brüt alanını tapu ve iskân belgesinden teyit edin.
8. Sözleşmeye Mutlaka Yazılması Gerekenler
- Hesabın dayandığı arsa alanı, emsal ve emsale esas inşaat alanı
- Her bağımsız bölümün kat, cephe, brüt ve net alanı
- Daire dağılımının nasıl yapılacağı (kura, şerefiye veya anlaşma)
- Proje değişikliğinde alanların nasıl korunacağı ve tolerans sınırı
- Müteahhide ayrılan bağımsız bölümlerin listesi
Hesabı kendi verilerinizle denemek için maliyet ve paylaşım hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz. Müteahhit seçerken de firma seçimi kontrol listesini gözden geçirmenizi öneririz.
