Kentsel dönüşümde en önemli karar, binayı kimin yapacağıdır. Çünkü yıllarca oturacağınız evin kalitesi, teslim tarihi ve hakkınızın korunması büyük ölçüde seçtiğiniz firmaya bağlıdır. Bu rehber, Maltepe’de bir firmayla sözleşme imzalamadan önce kat maliklerinin kendi başlarına kontrol edebileceği on maddeyi, sözleşmedeki güvenceleri ve kaçınılması gereken işaretleri sıralar.
1. Önce Şunu Netleştirin: Kiminle Sözleşme İmzalıyorsunuz?
Kentsel dönüşümde malikler karşısında üç farklı muhatap çıkabilir: binayı bizzat inşa edecek müteahhit firma, projeyi çizen mimar ve statik mühendis ve süreci organize eden bir aracı veya komisyoncu. Sözleşmede imza atan taraf, sizin karşınızdaki hukuki muhatabınızdır. Aracı imza atıyorsa ama inşaatı başkası yapacaksa, yarım kalan bir işte kime başvuracağınız belirsiz hale gelir.
İlk toplantıda şu soruyu doğrudan sorun: “Sözleşmenin karşı tarafı kim, inşaatı kim yapacak, projeyi kim çizecek?” Cevap tek bir tüzel kişiyi ve onun adına çalışan, adı belli mimar ve mühendisi göstermiyorsa dikkatli olun.
2. Müteahhitlik Yetki Belgesi ve Grubu
Yapı ruhsatına tabi işlerde yapıyı üstlenecek müteahhidin, Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik kapsamında yetki belgesine sahip olması gerekir. Belge, firmanın iş deneyimi ve mali yeterliliğine göre gruplara ayrılır; grup, üstlenebileceği yapının büyüklüğüyle ilişkilidir. Binanızın yaklaşık maliyeti, firmanın belge grubunun üstlenebileceği sınırın içinde olmalıdır.
Firmadan belge numarasını ve grubunu yazılı isteyin. Doğruluğunu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın sistemleri üzerinden veya yapı ruhsatını verecek belediyenin imar müdürlüğünden teyit ettirebilirsiniz. Belge gruplarının sınırları her yıl güncellendiği için güncel tabloya bakın.
3. On Maddelik Kontrol Listesi
Aşağıdaki tablo, sözleşme imzalamadan önce her firmadan aynı sırayla istenebilecek belge ve bilgileri özetler. Üç farklı firmayla aynı listeyi doldurduğunuzda karşılaştırma yapmak çok kolaylaşır.
| # | Kontrol Maddesi | Nasıl Doğrulanır? |
|---|---|---|
| 1 | Yetki belgesi numarası ve grubu | Bakanlık sistemleri veya belediye imar müdürlüğü |
| 2 | Vergi borcu olmadığına dair yazı | Firmadan vergi dairesi yazısı istenir |
| 3 | SGK borcu olmadığına dair belge | Firmadan güncel SGK belgesi istenir |
| 4 | Tamamlanmış işlerin listesi ve iskân belgeleri | Adres, ada/parsel ve iskân tarihi alınır |
| 5 | Gidip görebileceğiniz teslim edilmiş bina | Oturanlarla yüz yüze konuşulur |
| 6 | Devam eden şantiyenin ziyareti | Beton, demir ve işçilik yerinde izlenir |
| 7 | Banka teminat mektubu | Mektubun tutarı, süresi ve bankası sözleşmede yazılır |
| 8 | Mimar ve statik mühendisin adı | Proje müellifleri ve oda kayıtları sorulur |
| 9 | İnşaat all-risk sigortası | Poliçe örneği ve teminat kapsamı istenir |
| 10 | Yazılı teknik şartname | Marka ve sınıf bilgisi tek tek yazılıdır |
Bir madde eksik diye firmayı hemen elemek zorunda değilsiniz; ancak eksik maddeyi neden sunamadığını açıklayamayan bir firmayla sözleşme imzalamamak daha güvenlidir.
4. Sözleşmede Aranması Gereken Güvenceler
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sözleşmenin sizi koruyan temel maddeleri şunlardır:
- Net metrekare taahhüdü: Her bağımsız bölümün brüt ve net alanı, kat ve cephesiyle birlikte listelenmelidir.
- Teslim tarihi ve gecikme bedeli: Teslim süresi gün olarak yazılmalı, gecikme halinde ödenecek aylık kira bedeli rakamla belirtilmelidir.
- Kademeli tapu devri: Müteahhide arsa payı, inşaatın seviyesine bağlı olarak aşama aşama devredilmelidir; tamamı peşin devredilmemelidir.
- Teminat mektubu: İşin tamamlanmaması riskine karşı bankadan alınmış mektup sözleşme ekinde yer almalıdır.
- Marka listeli teknik şartname: “Birinci sınıf malzeme” gibi belirsiz ifadeler yerine beton sınıfı, çelik sınıfı, doğrama, asansör ve seramik için marka ve model yazılmalıdır.
- Cezai şartlar ve fesih: Süreç durursa tarafların haklarını netleştiren fesih ve devir maddesi bulunmalıdır.
Maddelerin ayrıntılarını ve örnek ifadeleri kat karşılığı sözleşme ve teknik şartname rehberimizi içinde bulabilirsiniz. Daire dağılımının nasıl hesaplandığını görmek için de daire paylaşımı hesabını okuyabilirsiniz.
5. Yapı Denetim ve Sigorta
İnşaatı yapan firmayla aynı yapı denetim kuruluşunun anlaşması, çıkar çatışması yaratabilir. Yapı denetim kuruluşunun lisanslı ve bağımsız olduğundan emin olun; hakediş onaylarının, beton ve donatı numune sonuçlarının maliklere de gösterilmesini sözleşmeye yazdırın. Şantiyede tutulan iş defteri ve denetim raporları, olası bir anlaşmazlıkta en güvenilir kayıtlardır.
İnşaat all-risk sigortası; yangın, hırsızlık, doğal afet ve üçüncü kişilere verilebilecek zararlar gibi riskleri kapsar. Poliçenin lehtarı, teminat limiti ve geçerlilik süresi sözleşme ekinde yer almalı; poliçe süresi teslim tarihinden önce bitiyorsa uzatma yükümlülüğü yazılmalıdır. Bu iki konu sıradan görünse de, sorun çıktığında maliklerin korunmasında teminat mektubu kadar belirleyicidir.
6. Kırmızı Bayraklar
Aşağıdaki işaretlerden biri veya birkaçı varsa durup yeniden değerlendirin:
- “Bugün imzalarsanız indirim” gibi acele ettiren teklifler ve imza için kısa süre baskısı
- Diğer binalardan çok daha yüksek, gerekçesi açıklanmayan kat karşılığı oranı vaadi
- Yetki belgesi, teminat mektubu veya referans binayı göstermekten kaçınma
- Sözleşme taslağını size vermeden doğrudan noterde imza istemesi
- Teknik şartnamenin sözlü anlatılıp yazıya dökülmemesi
- Projeyi çizenin ve inşaatı yapanın kim olduğunun netleştirilmemesi
Yüksek oran vaadi her zaman şüphe uyandırmamalıdır; arsanın konumu, imar hakkı ve zemin durumu gerçekten yüksek oranı mümkün kılabilir. Önemli olan, vaadin ardındaki hesabın size gösterilmesidir.
7. Yerinde Görüşmede Sorulacak Beş Soru
- Bu binanın imar durumuna göre ne kadar inşaat alanı yapılabiliyor ve hesabı nasıl çıkıyor?
- Zemin etüdü kim tarafından yapılacak ve temel sistemi ne olacak?
- Her daire için net metrekare, kat ve cephe bilgisini içeren liste ne zaman verilecek?
- Gecikme halinde sorumluluk kimde, teminat mektubu nasıl devreye girecek?
- Yapı denetim kuruluşunu kim seçecek ve malikler sürece nasıl dahil olacak?
Bu soruları yazılı olarak sorup yazılı cevap almak, sonradan çıkabilecek anlaşmazlıklarda en güçlü delilinizdir.
8. Biz Nasıl Çalışıyoruz?
Yağmahan Grubu olarak sözleşme tek muhataba bağlanır: projeyi çizen mimar ve inşaatı yöneten inşaat mühendisi aynı çatı altında çalışır. Yukarıdaki on maddeyi biz de sözleşme öncesinde kendi firmamız için doldurur ve maliklerle paylaşırız. Yaklaşımımızı kat karşılığı inşaat modelimizi ve teknik şartname standartlarımız sayfalarında bulabilirsiniz. Binanız için bağlayıcı olmayan bir değerlendirme isterseniz ücretsiz ön inceleme başvurusu yapabilirsiniz.
