Kentsel dönüşümde binaların yıllarca yenilenememesinin en yaygın nedeni teknik imkânsızlık değil, malikler arasındaki karar tıkanıklığıydı. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik, eski üçte iki (2/3) çoğunluk şartını kaldırarak hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) kuralını getirdi. Bu rehber; salt çoğunluğun tapudaki arsa payına göre nasıl hesaplandığını, toplantı ve 15 günlük bildirim usulünü, anlaşmayan payların açık artırma sürecini ve uygulamada yapılan hataları adım adım açıklar.
1. %50+1 Salt Çoğunluk Nedir ve Arsa Payına Göre Nasıl Hesaplanır?
6306 sayılı Kanun kapsamında alınan yeniden yapım, kat karşılığı sözleşme, müteahhit seçimi, tevhid (parsel birleştirme) ve devlet destekli dönüşüm kararlarında ölçü kişi sayısı veya daire adedi değil, tapu kütüğündeki arsa payı oranıdır. Toplam arsa payının yarısından fazlasına sahip malikler aynı kararda birleştiğinde salt çoğunluk sağlanmış olur.
Örneğin toplam arsa payı 1.000 pay olan bir apartmanda 500/1.000 tam yarıyı ifade eder ve salt çoğunluk sayılmaz; kararın geçerli olması için en az 501/1.000 (veya yüzdelik ifadeyle %50’yi aşan herhangi bir oran, örneğin %50,01) arsa payının aynı yönde imza vermesi gerekir. Binadaki her dairenin arsa payı eşitse 10 daireli bir binada 6 dairenin imzası (%60) salt çoğunluğu sağlar; 12 daireli eşit paylı bir binada ise 6 daire %50’de kaldığı için en az 7 dairenin imzası aranır.
2. Eski 2/3 Kuralı ile Güncel Salt Çoğunluk Kuralının Karşılaştırması
Aşağıdaki tablo, 6306 sayılı Kanun’daki değişiklik öncesi ve sonrası karar alma düzenini hukuki ve pratik sonuçlarıyla özetler:
| Kriter | Eski Uygulama (2/3 Çoğunluk) | Güncel Uygulama (%50+1 Salt Çoğunluk) |
|---|---|---|
| Karar nisabı | Arsa payının en az 2/3’ü (%66,67) | Arsa payının yarısından fazlası (>%50) |
| 10 eşit paylı dairede gereken imza | En az 7 bağımsız bölüm | En az 6 bağımsız bölüm |
| 12 eşit paylı dairede gereken imza | En az 8 bağımsız bölüm | En az 7 bağımsız bölüm |
| Toplantıya çağrı yetkisi | Yönetici veya malik girişimi, uzun tebligat | Maliklerden herhangi biri çağrı başlatabilir |
| Karara katılmayanlara bildirim | Klasik noter tebligatı ve uzun bekleme | Noter, e-Devlet veya muhtarlıkta 15 gün ilan |
| Yarısı Bizden kampanyası uyumu | 2/3 çoğunluk aranıyordu | Salt çoğunlukla sözleşme ve başvuru ilerler |
3. Varsayımsal Örnek: Arsa Payları Eşit Olmayan Binada Hesap
Maltepe’deki 1985–1999 arası inşa edilmiş birçok apartmanda zemin katta dükkanlar, üst katta ise çatı dubleksleri bulunur ve arsa payları eşit değildir. Aşağıdaki varsayımsal örnek, daire sayısı çoğunlukta olsa bile arsa payı yetmediğinde nasıl yanılınılabileceğini gösterir:
| Bağımsız Bölüm Grubu | Adet | Birim Arsa Payı | Toplam Arsa Payı | Oran |
|---|---|---|---|---|
| Zemin kat cadde dükkanları | 2 adet | 110 / 1.000 | 220 / 1.000 | %22,0 |
| Normal kat 2+1 daireler | 6 adet | 90 / 1.000 | 540 / 1.000 | %54,0 |
| Çatı piyesli dubleks daireler | 2 adet | 120 / 1.000 | 240 / 1.000 | %24,0 |
| Toplam | 10 bölüm | — | 1.000 / 1.000 | %100,0 |
Bu varsayımsal binada 6 adet normal kat maliki bir araya geldiğinde toplam 540/1.000 (%54) paya ulaşır; dükkanlar ve dubleksler katılmasa bile salt çoğunluk sağlanır. Tersi senaryoda 5 normal daire maliki birleşirse sayıca binanın yarısı olsalar da payları 450/1.000 (%45) kaldığı için tek başlarına karar alamazlar; yanlarına en az bir dükkan veya dubleks malikinin katılması gerekir. Bu nedenle apartman toplantısından önce tüm bağımsız bölümlerin güncel tapu kayıtlarından arsa payı cetveli çıkarılmalıdır.
Daire ve dükkanların tapu arsa paylarını tam ekran hesaplama robotumuza girerek karar nisabını ve 15 günlük bildirim paylarını saniyeler içinde kontrol edin.
4. Adım Adım Karar Alma, Toplantı ve 15 Günlük Bildirim Süreci
Salt çoğunluk kararının sonradan idari veya adli uyuşmazlığa takılmaması için şekil şartlarına titizlikle uyulmalıdır:
- Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi: 6306 sayılı Kanun’daki %50+1 mekanizması, binanın riskli yapı olarak tespit edilip kararın kesinleşmesiyle devreye girer. Karot, laboratuvar ve itiraz aşamalarını riskli yapı tespiti süreci rehberimizi içinde ayrıntılı okuyabilirsiniz.
- Toplantı çağrısı ve gündem: Maliklerden herhangi biri diğer paydaşları toplantıya çağırabilir. Çağrıda toplantı yeri, tarihi, saati ve gündemi (yeniden yapım modeli, firma teklifleri, avan proje ve sözleşme şartları) açıkça yazılır; çağrı noter aracılığıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek duyurulur.
- Karar tutanağı ve sözleşme şartları: Toplantıda arsa payının yarısından fazlasını temsil eden malikler; seçilen müteahhit firmayı, paylaşım oranını, bağımsız bölüm dağılım esasını, kira yardımını ve teknik şartnameyi içeren kararı imzalar. Hazır metin için apartman karar tutanağı ve toplantı çağrısı şablonumuzu, firma seçiminde dikkat edilecek belgeler için ise kentsel dönüşüm firması seçimi kontrol listemizi inceleyebilirsiniz.
- Karara katılmayanlara bildirim ve 15 günlük süre: Alınan karar ve müteahhitle yapılan anlaşmanın şartları; toplantıya katılmayan veya imza vermeyen maliklere noter vasıtasıyla, e-Devlet üzerinden ya da taşınmazın bulunduğu muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek bildirilir. Muhtarlık ilanının son günü tebligat yapılmış sayılır ve azınlıkta kalan malike teklifi kabul edip sözleşmeye katılması için 15 gün süre tanınır.
5. Karara Katılmayan Maliklerin Payları Ne Olur?
Tanınan 15 günlük yasal süre içinde anlaşma şartlarını kabul etmeyen maliklerin arsa payları için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı / ilgili idare nezdinde satış dosyası açılır:
- Önce Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme uzmanları veya idare komisyonu marifetiyle taşınmaz payının rayiç değeri tespit ettirilir.
- Tespit edilen rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşmayan malikin arsa payı öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satışa çıkarılır.
- Paydaşlar arasında alıcı çıkmazsa söz konusu pay; rayiç bedeli ödenmek kaydıyla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare veya TOKİ tarafından satın alınabilir.
- Satış bedeli, payı satılan malik adına açılan banka hesabına yatırılır; varsa tapudaki ipotek veya haciz şerhleri taşınmaz üzerinden kalkarak satış bedeli üzerinde devam eder.
Böylece tek bir malikin keyfi biçimde binanın dönüşümünü süresiz durdurması önlenmiş, aynı zamanda azınlıkta kalan malikin mülkiyet karşılığı olan rayiç bedel güvenceye alınmıştır.
6. Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar: Arsa Payı Hatası, Miras ve Vekâlet
- Hatalı arsa payı ve düzeltim davası: Eski binalarda zemin dükkan veya çatı dairesinin arsa payı bazen gerçek bağımsız bölüm değeriyle bağdaşmayacak şekilde yazılmış olabilir. Maliklerden biri sulh hukuk mahkemesinde arsa payının düzeltilmesi davası açarsa, pay oranları sınırda (%50,5 gibi) olan binalarda süreç uzayabilir. Bu yüzden hedef her zaman %51’de kalmak değil, olabildiğince yüksek uzlaşma sağlamaktır.
- Veraset (miras) intikali yapılmamış daireler: Tapuda vefat etmiş malik adına kayıtlı bir dairede, elbirliği mülkiyeti devam ediyorsa mirasçıların birlikte hareket etmesi veya intikal/paylaşım işlemini tamamlaması gerekir. Çözüm adımlarını mirasçılı, hisseli ve ipotekli daireler rehberimizi içinde okuyabilirsiniz.
- Özel yetkili vekâletname: Şehir dışında veya yurt dışında yaşayan malikler sürece vekille katılacaksa vekâletnamede “6306 sayılı Kanun kapsamında karar alma, düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalama, tapu ve ruhsat işlemleri” yetkilerinin açıkça yer alması gerekir; genel dava vekâletnamesi yeterli değildir.
Noterde imzalanacak metinde bulunması gereken kademeli tapu ve teminat maddelerini kat karşılığı sözleşme ve teknik şartname rehberimizi içinde, devlet destekli finansman şartlarını ise Yarısı Bizden kampanyası rehberimizi içinde bulabilirsiniz.
7. Uzlaşma Masası Neden Açık Artırmadan Daha Hızlıdır?
Kanun %50+1 ile yürümeye izin verse de açık artırma, tebligat ve değerleme adımları projeye ek aylar ekler ve komşular arasında kırgınlık yaratabilir. Yağmahan Grubu olarak apartman toplantılarına kurucularımız Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN ile bizzat katılıyoruz. Her malikin kafasındaki şerefiye, kat seçimi, net metrekare ve teknik şartname sorularını mimari vaziyet planı üzerinde şeffafça yanıtladığımızda, başlangıçta çekimser kalan maliklerin büyük çoğunluğu sürece gönüllü katılmaktadır. Sürecin hukuki ve teknik adımlarını birlikte planlamak için riskli yapı tespiti ve mimari ruhsat hizmetimizi inceleyebilir veya doğrudan ücretsiz ön inceleme başvurusu oluşturabilirsiniz.
