Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşümün resmi başlangıç noktasıdır. Binanız için teknik bir rapor hazırlanır, rapor idare tarafından onaylanır ve sonuç tapuya işlenir. Bu rehber, 6306 sayılı Kanun kapsamında sürecin kim tarafından, hangi sırayla yürütüldüğünü, maliyetin neye bağlı olduğunu ve rapora nasıl itiraz edebileceğinizi sade bir dille anlatır.
1. Riskli Yapı Nedir, Kim Başvurabilir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a göre riskli yapı; ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı tespit edilen yapıdır. Bu tespit, bina sakinlerinin kendi kanaatiyle değil, yetkilendirilmiş kuruluşların teknik incelemesiyle yapılır.
Tespit için başvuruyu maliklerin biri yapabilir; tüm maliklerin ortak kararı gerekmez. Kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda arsa payı sahibi başvurur. Bu kolaylık, çoğunluğa ulaşmadan teknik durumu öğrenmek isteyen apartmanlar için önemlidir.
2. Süreç Adım Adım
Aşağıdaki tablo, sürecin ana basamaklarını ve her basamaktaki sorumluyu özetler. Sürelerin başlangıcı tebligatın şekline ve tarihine bağlıdır; bu nedenle tebligatı kaçırmamak çok önemlidir.
| Adım | Kim Yapar? | Ne Olur? |
|---|---|---|
| 1. Başvuru | Maliklerden biri | Bakanlıkça lisanslı kuruluşa başvurulur |
| 2. Teknik inceleme | Lisanslı kuruluş | Karot, donatı tespiti, zemin ve bina ölçümleri yapılır |
| 3. Rapor | Lisanslı kuruluş | Binanın riskli olup olmadığına dair rapor hazırlanır |
| 4. Onay | İl müdürlüğü veya yetkili idare | Rapor incelenir ve uygun bulunursa onaylanır |
| 5. Tapu şerhi | Tapu müdürlüğü | Tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlenir |
| 6. Tebligat | İdare | Maliklere e-Devlet, bina panosu ve muhtarlık ilanıyla bildirilir |
| 7. İtiraz süresi | Malikler | Süre içinde itiraz edilmezse karar kesinleşir |
3. Maliyet Neye Bağlıdır?
Teknik inceleme ücretini kanun belirlemez; lisanslı kuruluşlar bunu iş kapsamına göre kendileri belirler ve masrafı malikler öder. Tutar sabit olmadığı için bu rehberde rakam vermiyoruz. Ücreti etkileyen başlıca etkenler şunlardır:
- Bağımsız bölüm sayısı ve kat adedi: Büyük binada daha çok ölçüm ve karot gerekir.
- Alınacak karot sayısı ve laboratuvar deneyleri: Beton dayanımı ve donatı durumu bu deneylerle belirlenir.
- Zemin etüdü ihtiyacı: Zemin durumu belirsiz parsellerde ek araştırma gerekebilir.
- Binanın erişilebilirliği ve karmaşıklığı: Dar bodrumlar, ortak kolonlar ve eski projelerin bulunmaması işi uzatabilir.
Karşılaştırma yapabilmek için en az iki lisanslı kuruluştan yazılı teklif alın ve tekliflerin kapsamını (karot adedi, zemin etüdü, rapor teslim süresi) yan yana koyun. Ücreti en düşük teklif her zaman en kapsamlı teklif olmayabilir. Malikler anlaşamazsa idare tespiti resen yaptırabilir ve masrafı maliklerden tahsil eder.
4. Rapor Neleri İçerir, Nasıl Okunur?
Lisanslı kuruluşun hazırladığı raporda binanın taşıyıcı sistemi, kullanılan beton ve donatının durumu, zemin koşulları ve bunlardan çıkan sonuç yer alır. Raporun sonunda binanın “riskli” olup olmadığı gerekçesiyle belirtilir. Raporu alırken şu bölümlere dikkat edin:
- Beton dayanımı: Karotlardan elde edilen basınç dayanımı, projedeki beklenen değerle karşılaştırılır.
- Donatı durumu: Pas, kesit kaybı ve etriye aralığı gibi bulgular taşıyıcı sistemin güvenilirliğini gösterir.
- Zemin bilgisi: Zemin sınıfı ve varsa sıvılaşma riski, yeni yapının temel tasarımını da etkiler.
- Sonuç ve gerekçe: Kararın hangi ölçüte dayandığı yazılmalıdır; gerekçesi belirsiz bir sonuç itirazda zayıf kalır.
Raporu bir statik mühendisine göstererek bulguların ne anlama geldiğini sormanız, hem itiraz kararı hem de yeni yapının tasarımı açısından yararlıdır.
5. Tebligat ve İtiraz Hakkı
Rapor onaylanıp tapuya işlendikten sonra karar maliklere bildirilir. Bildirim; e-Devlet üzerinden bildirim, bina üzerine tutanak asılması ve muhtarlıkta ilan şeklinde yapılabilir. Muhtarlıktaki ilan süresi 15 gündür ve ilanın son günü tebliğ sayılır.
Rapora itiraz hakkı yalnızca maliklere aittir; kiracılar itiraz edemez. Kaynaklarda yaygın olarak şu süreler aktarılmaktadır:
- Tebliğden itibaren 15 gün içinde il müdürlüğüne yazılı itiraz dilekçesi verilebilir.
- İtirazlar, Bakanlığın oluşturduğu teknik heyet tarafından incelenir.
- Heyet itirazı reddederse, idare mahkemesinde iptal davası açılabilir; yürütmenin durdurulması da talep edilmelidir.
Süreler hak düşürücü olduğu için tarihleri kendi tebligatınızdan hesaplayın ve gerekirse bir avukata danışın.
6. Rapor Kesinleşince Ne Olur?
Rapor kesinleştiğinde bina için tahliye ve yıkım yükümlülüğü doğar; idare süre verir ve bu süreye uyulmazsa resen işlem yapabilir. Bu aşamadan sonra malikler dönüşüm kararı almak zorundadır. Karar için gereken çoğunluğu karar çoğunluğu rehberimize bulabilirsiniz. Devlet desteğinden yararlanmayı düşünüyorsanız Yarısı Bizden rehberimizde başvuru adımlarını ve koşulları görebilirsiniz.
Harç ve vergi muafiyetleri ile kira yardımına ilişkin bilgiler için harç ve vergi muafiyetleri rehberimizde bakın.
7. Riskli Yapı Tespiti ile Performans Analizi Aynı Şey mi?
Hayır. Riskli yapı tespiti tapuya şerh düşülmesine ve dönüşüm yükümlülüğüne yol açabilen resmi bir süreçtir. Binanızı yıkım şerhi olmadan sadece teknik olarak değerlendirmek istiyorsanız deprem performans analizi yaptırabilirsiniz; sonuç güçlendirmeyi veya yıkımı gerektirebilir. İkisi arasındaki farkı ve doğru kararı güçlendirme mi yıkım mı analizimize inceleyebilirsiniz.
Süreç boyunca ruhsat ve proje hazırlığı için riskli yapı tespiti ve ruhsat projesi hizmetimizi inceleyebilirsiniz.
8. Sık Yapılan Hatalar
- Tebligatı kaçırmak: E-Devlet bildirimlerini ve muhtarlık ilanını takip etmeyen malikler, itiraz süresini farkında olmadan geçirebilir.
- Tek teklifle yetinmek: Kapsamı farklı teklifleri karşılaştırmadan karar vermek hem maliyeti hem rapor kalitesini riske atar.
- Raporu okumadan imzalamak veya kabul etmek: Gerekçesi anlaşılmayan bir sonuç sonradan değerlendirilemez.
- Kiracıları bilgilendirmemek: Tahliye aşamasında kiracılarla yaşanacak sorunlar sürecin hızını doğrudan etkiler.
- Riskli yapı tespitini kesin yıkım sanmak: Tespit, yeniden yapım kararının ve mali planın başlangıcıdır; bu kararlar malikler tarafından birlikte verilir.
