Kentsel dönüşümde ödenecek harç ve vergiler maliyeti belirgin biçimde etkiler. 6306 sayılı Kanun, riskli yapıların dönüşümünde birçok harç ve vergiye muafiyet getirir; ancak bu muafiyetlerin hiçbiri kendiliğinden uygulanmaz. Bu rehber, hangi kalemlerde muafiyet bulunduğunu, bunun için neyin belgelenmesi gerektiğini ve kira yardımı ile taşınma desteğinin nasıl işlediğini özetler.
1. Hangi Harç ve Vergilerde Muafiyet Var?
Aşağıdaki tablo, kentsel dönüşüm kapsamındaki işlemlerde yaygın olarak aktarılan muafiyet kalemlerini özetler. Uygulamanın ayrıntıları işleme, idareye ve güncel mevzuata göre değişebilir; tabloyu kesin hüküm değil, görüşme öncesi kontrol listesi olarak kullanın.
| Kalem | Genel Çerçeve | Dikkat Edilecek Nokta |
|---|---|---|
| Tapu harçları | Dönüşüm kapsamındaki devir, tescil ve ipotek işlemlerinde muafiyet | Tapuda riskli yapı kapsamı belgelenmelidir |
| Noter harçları | Dönüşüm sözleşmeleri gibi işlemlerde muafiyet aktarılmaktadır | Noterden önceden bilgi alınmalıdır |
| Damga vergisi | Dönüşüm kapsamındaki kâğıt ve sözleşmelerde muafiyet | Sözleşmenin kapsamı önemlidir |
| Belediye ruhsat ve iskân harçları | Muafiyet, mevcut inşaat alanının belirli bir katına kadar geçerli | Sınır aşılırsa aşan alan için harç alınır |
| BSMV | Dönüşümü finanse eden kredilerde banka ve sigorta muameleleri vergisi istisnası | Kredinin dönüşüm kapsamında kullanıldığı belgelenir |
| Kira yardımı | Bakanlıkça ödenen kira yardımları gelir vergisinden muaf | Tutar ve süre güncel duyuruya bağlıdır |
2. Muafiyet Otomatik Değildir
En sık yapılan hata, muafiyetin kendiliğinden uygulanacağını varsaymaktır. Tapu müdürlüğü, belediye ve noter gibi kurumlar, işlemin 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunu görmek ister. Bu nedenle şunları hazır tutun:
- Riskli yapı tespit raporu ve kesinleşmiş karara ilişkin yazı
- Tapudaki riskli yapı şerhi
- İdarenin muafiyetin uygulanacağını gösteren talimat veya yazısı (gerektiğinde)
- İşleme ait sözleşmenin dönüşüm kapsamında yapıldığını gösteren ifadeler
- Her kurumun kendi iç yazışmasına göre isteyebileceği ek yazılar; bunları işlemden önce telefonla sorarak listeleyin
Uygulamada kurumlar kanunu farklı yorumlayabilir. Haksız harç tahsil edildiğini düşünüyorsanız yasal başvuru süreleri kısa olduğundan gecikmeden bir avukata veya mali müşavire danışın. Riskli yapı sürecinin tamamı için riskli yapı tespiti rehberimizde bakabilirsiniz.
3. Belediye Harçlarında 1,5 Kat Sınırı
Ruhsat ve iskân harçlarındaki muafiyet, mevcut yapının tapudaki toplam inşaat alanının belirli bir katına kadar olan yeni inşaat alanı için geçerlidir. Kaynaklarda bu sınır 1,5 kat olarak aktarılmaktadır. Yeni projeniz bu sınırı aşıyorsa, aşan kısım için normal harç hesaplanır.
Bu sınır, Yarısı Bizden kampanyasındaki 1,5 kat sınırıyla benzer görünse de iki ayrı kuraldır; biri harç muafiyetini, diğeri hibe ve kredi için yapılabilecek azami alanı belirler. Her ikisini de projenin başında hesaplamak gerekir. Hesaba başlamak için maliyet hesaplayıcımızı kullanabilirsiniz.
Varsayımsal örnek
Mevcut yapının tapudaki toplam inşaat alanı 800 m² olsun. 1,5 katı 1.200 m²’dir. Yeni proje 1.350 m² ise muafiyet sınırı olan 1.200 m²’ye kadar harç alınmaz; aradaki 150 m² için harç normal tarife üzerinden hesaplanır. Örnek gerçek bir proje değildir; yalnızca sınırın nasıl işlediğini gösterir. Gerçek hesapta hangi alanların sınıra dahil olduğunu belediyeden teyit edin.
4. Hangi Kurumda Ne Yapılır?
Muafiyetlerden yararlanmak için işlemler birkaç kurumda sırayla yürür. Aşağıdaki sıra genel bir çerçevedir; ayrıntılar sözleşmenin yapısına göre değişebilir.
- Noter: Kat karşılığı ve benzeri sözleşmeler düzenlenirken işlemin riskli yapı kapsamında olduğunu belirten belgeler sunulur ve harç durumu önceden sorulur.
- Tapu müdürlüğü: Kat irtifakı kurulumu, arsa payı devirleri ve ipotek işlemlerinde riskli yapı şerhi gösterilir.
- Belediye: Yapı ruhsatı ve iskân başvurularında harç muafiyetinin hangi alana uygulanacağı alan hesabıyla birlikte netleştirilir.
- Banka: Dönüşümü finanse eden kredide, kredinin dönüşüm kapsamında kullanıldığı belgelenir.
Her aşamada alınan belgeleri ve makbuzları saklayın; olası bir itiraz veya iade talebinde bunlar tek dayanağınızdır.
5. Kira Yardımı ve Taşınma Desteği
Kentsel dönüşümde yıkılan binadan çıkan maliklere Bakanlık tarafından kira yardımı yapılabilir. Yardımın tutarı, süresi ve kimlerin yararlanacağı güncel Bakanlık duyurularına bağlıdır ve zaman içinde değişir; bu nedenle başvurmadan önce güncel şartları ilgili idareden öğrenin. Ödenen kira yardımı gelir vergisinden muaftır. Kaynaklarda yardımdan, riskli yapıda ikamet eden maliklerin yanında kiracıların ve sınırlı ayni hak sahiplerinin de yararlanabildiği aktarılmaktadır; kimlerin hangi belgeyle başvuracağını ilgili idareden öğrenin.
Muafiyet bütçeyi ne kadar etkiler?
Harç ve vergiler genellikle işlem bedelinin belirli bir oranı üzerinden hesaplandığı için, bina büyüdükçe muafiyetin parasal etkisi de büyür. Bütçe hazırlarken iki senaryo çıkarın: muafiyetin uygulandığı ve uygulanmadığı durum. Bir kurum muafiyeti kabul etmezse çıkacak farkı baştan bilmek, süreç ortasında sürpriz yaşamanızı önler.
Yarısı Bizden kampanyasında ise konut başına ayrıca 125.000 TL tek seferlik taşınma (tahliye) desteği bulunur. Kampanyanın tüm kalemlerini ve başvuru adımlarını Yarısı Bizden rehberimize bulabilirsiniz.
6. KDV ve Diğer Vergiler
Kentsel dönüşümle inşa edilen konutların tesliminde KDV, projenin niteliğine, dairelerin büyüklüğüne ve yürürlükteki mevzuata göre değişir. Kat karşılığı sözleşmelerde müteahhit ile malik arasındaki karşılıklı devirlerin vergisel sonucu da sözleşmenin yapısına bağlıdır. Bu alan kişiye özgüdür; sözleşmeyi imzalamadan önce mali müşavirinizle sonuçları hesaplatın. Sözleşme maddeleri için sözleşme rehberimizi inceleyebilirsiniz.
7. İşleme Başlamadan Önce Kontrol Listesi
- Riskli yapı raporu kesinleşti mi ve tapuya şerh işlendi mi?
- Her kurum (tapu, belediye, noter) için hangi belgeyle muafiyet uygulanacağı önceden soruldu mu?
- Yeni proje alanı, harç muafiyetinin geçerli olduğu sınırın içinde mi?
- Kira yardımı ve taşınma desteği için gerekli başvurular yapıldı mı?
- KDV ve diğer vergisel sonuçlar mali müşavirle hesaplandı mı?
