Apartman yöneticilerinin kentsel dönüşüm sürecinde en çok zorlandığı an, malikleri resmi toplantıya çağırmak ve sonradan belediye, noter veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı nezdinde geçerli sayılacak %50+1 Karar Tutanağını hatasız kaleme almaktır. Eksik gündemle yapılan bir çağrı ya da arsa payları yazılmadan alınan imzalar tüm süreci başa sarabilir. Bu rehberde toplantı öncesi hazırlık listesini, kopyalayıp uyarlayabileceğiniz Toplantı Çağrı Duyurusu ile 6306 Sayılı Kanun Uyumlu Karar Tutanağı Şablonunu bulabilirsiniz.
Mahalle, ada/parsel, apartman adı ve daire sayınızı girerek Toplantı Çağrısı, %50+1 Karar Tutanağı ve EK-1 İmza Cetvelini bölünmeden A4 PDF olarak indirin.
1. Klasik Apartman Karar Defteri ile 6306 Karar Tutanağı Aynı mıdır?
Günlük bina işlerinde (boya, çatı onarımı, aidat belirleme) Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve apartman karar defteri kullanılır. Ancak riskli yapının yıkılıp yeniden yapılması, müteahhit seçimi, kat karşılığı veya Yarısı Bizden uygulaması kararları 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’ne tabidir.
Kararın aynı zamanda noter tasdikli apartman karar defterine işlenmesi düzen açısından yararlıdır; fakat asıl bağlayıcı belge, 6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin aradığı unsurları taşıyan, ekinde seçilen firmanın sözleşme taslağı, avan projesi/paylaşım tablosu ve arsa paylı imza cetveli bulunan karar/anlaşma tutanağıdır. Salt çoğunluk hesabının esaslarını %50+1 arsa payı salt çoğunluk rehberimizi içinde inceleyebilirsiniz.
2. Toplantıdan Önce Yöneticinin Masada Hazır Etmesi Gereken 5 Belge
Toplantıda “kim kaç paya sahip, imar ne veriyor?” tartışmasıyla vakit kaybetmemek için aşağıdaki beş dosya önceden hazırlanmalıdır:
| # | Hazırlanacak Belge | Neden Gerekli? |
|---|---|---|
| 1 | Güncel Tapu ve Arsa Payı Cetveli | Her bağımsız bölümün malik adını, arsa payı kesrini (ör. 85/1000) ve varsa intikal/vekil durumunu görmek için |
| 2 | Kesinleşmiş Riskli Yapı Belgesi (veya ön teknik rapor) | 6306 sayılı Kanun kapsamındaki %50+1 karar mekanizmasının yasal dayanağını belgelemek için |
| 3 | Belediye İmar Durumu ve Mimari Avan Etüt | Yeni binada kaç kat, kaç daire ve ne kadar net metrekare çıkacağını somut plan üzerinde göstermek için |
| 4 | Karşılaştırmalı Firma Teklif ve Şartname Dosyası | En az 2–3 firmanın net m², teslim süresi, kira yardımı ve malzeme markalarını yan yana oylamak için |
| 5 | Vekâletname Örnekleri (Katılamayacak Malikler İçin) | Şehir dışındaki maliklerin toplantıda geçerli biçimde temsil edilebilmesi için |
Mirasçılı veya vefat etmiş malik bulunan dairelerde toplantı öncesi ne yapılması gerektiğini mirasçılı ve ipotekli daireler rehberimizi içinde, firmalardan hangi belgelerin isteneceğini ise 10 maddelik müteahhit seçimi kontrol listemizi içinde görebilirsiniz.
3. Örnek Metin 1: Kentsel Dönüşüm Toplantı Çağrı Duyurusu Şablonu
6306 sayılı Kanun kapsamında maliklerden herhangi biri veya apartman yöneticisi diğer tüm malikleri toplantıya çağırabilir. Çağrının noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta / bina girişinde tutanakla toplantıdan en az 15 gün önce ilan edilerek yapılması usul güvenliği sağlar. Aşağıdaki taslağı kendi apartman bilgilerinize göre uyarlayabilirsiniz:
KONU: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Yeniden Yapım, Firma Seçimi ve Sözleşme Şartları Gündemli Kat Malikleri Toplantı Çağrısı
TAŞINMAZ BİLGİSİ: İstanbul İli, Maltepe İlçesi, [..................] Mahallesi, [..................] Caddesi/Sokağı, No: [..], [....] Ada, [....] Parsel sayılı [..................] Apartmanı
Sayın Kat Maliki,
Yukarıda tapu ve adres bilgileri yazılı taşınmazımızın 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yeniden inşa edilmesi sürecini görüşmek ve hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) ile bağlayıcı karar almak üzere aşağıda belirtilen yer, tarih ve saatte toplantı yapılacaktır.
Toplantı Tarihi ve Saati: [../../2026] — Saat: [..:..]
Toplantı Yeri: [Açık adres / Apartman toplantı salonu vb.]
TOPLANTI GÜNDEMİ:
1. Açılış, yoklama, arsa payı cetvelinin kontrolü ve divan başkanının seçimi,
2. Riskli yapı süreci ve güncel Maltepe Belediyesi imar durumu / mimari avan etüdün incelenmesi,
3. Taşınmazın kat karşılığı / ilave ödemeli kat karşılığı / Yarısı Bizden kampanyası kapsamında yeniden yaptırılması modelinin oylanması,
4. Teklif veren yüklenici (müteahhit) firmaların tekliflerinin, teknik şartnamelerinin, kira yardımı ve teminat koşullarının değerlendirilerek yüklenici firmanın seçilmesi,
5. Yeni yapılacak binada bağımsız bölüm paylaşım esaslarının (kat, cephe, net m² ve şerefiye/kura usulünün) karara bağlanması,
6. Seçilen yüklenici firma ile noterde Düzenleme Şeklinde İnşaat Sözleşmesi imzalanması ve karara katılmayan maliklere 6306 sayılı Kanun uyarınca bildirim yapılması,
7. Dilekler ve kapanış.
Toplantıya bizzat katılmanızı, katılamamanız halinde 6306 sayılı Kanun kapsamındaki karar ve sözleşme işlemlerine özel yetki içeren resmi vekâletname ile temsilci görevlendirmenizi önemle rica ederiz.
Çağrıyı Yapan Malik / Yönetici: [Ad Soyad — Bağımsız Bölüm No — İmza — Tarih]
4. Geçerli Bir %50+1 Karar Tutanağında Bulunması Zorunlu Unsurlar
İdarenin (Maltepe Belediyesi ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı birimlerinin) anlaşmayan azınlık payları için işlem yapabilmesi adına, alınan kararda “prensipte dönüşüme evet diyoruz” gibi soyut bir cümle yeterli değildir. Karar tutanağında ve eklerinde şu somut unsurlar açıkça belli olmalıdır:
- Binanın nasıl yenileneceği (kat karşılığı, fark ödemeli veya Yarısı Bizden destekli yapım),
- Seçilen müteahhit firmanın tam ticari unvanı, MERSİS/vergi numarası ve müteahhitlik yetki belgesi bilgisi,
- Her malike düşecek yeni bağımsız bölümün numarası, katı, cephesi, brüt/net alanı (veya uygulanacak net paylaşım/kura kuralı),
- Varsa maliklerin ödeyeceği fark tutarı ve ödeme takvimi ya da müteahhidin ödeyeceği kira/taşınma yardımı,
- Ruhsat alma süresi, inşaat teslim süresi ve teknik şartname eki.
5. Örnek Metin 2: 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Karar Tutanağı Şablonu
Aşağıdaki metin genel kurguyu gösteren bir taslaktır; sağ üstteki “Şablon Metnini Kopyala” veya “Yazdır” butonuyla metni ve imza cetvelini tek tıkla alabilirsiniz (imza öncesinde binanızın özel koşullarına göre avukatınız veya noterliğinizce son kontrolü yapılmalıdır):
Daire ve dükkanların tapu paylarını tam ekran robota girerek tutanağa işlenecek kesin [Pay / Payda] ve [% Oran] değerini hatasız çıkarabilirsiniz.
KARAR TARİHİ VE NO: [../../2026] — Karar No: [....]
TAŞINMAZ: İstanbul İli, Maltepe İlçesi, [..........] Mah., [....] Ada, [....] Parsel ([..........] Apartmanı)
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti kesinleşmiş bulunan taşınmazımızın kat malikleri, usulüne uygun çağrı üzerine [../../2026] tarihinde toplanmış; toplam [1000/1000] arsa payından [.../1000] (Yüzde [...,..]) arsa payını temsil eden paydaşların katılımıyla aşağıdaki kararlar hisseleri oranında salt çoğunlukla (%50+1’i aşan çoğunlukla) alınmıştır:
1. YENİDEN YAPIM MODELİ VE YÜKLENİCİ SEÇİMİ: Mevcut riskli yapının yıktırılarak yürürlükteki imar planı ve yönetmeliklere uygun şekilde yeniden inşa edilmesi işi için teklif veren firmalar değerlendirilmiş; ekli avan proje, bağımsız bölüm paylaşım cetveli ve marka listeli teknik şartname koşullarıyla [Seçilen Müteahhit Firma Tam Ticari Unvanı — VKN: ..........] ile anlaşılmasına karar verilmiştir.
2. PAYLAŞIM, TESLİM SÜRESİ VE MALİ ŞARTLAR: Maliklere ve yükleniciye ait olacak bağımsız bölümlerin kat, cephe ve net/brüt m² dağılımı işbu tutanağın ayrılmaz eki olan Paylaşım Cetveli’nde (Ek-1) gösterildiği gibidir. Yapı ruhsatı süresi [..] ay, ruhsattan itibaren iskânlı anahtar teslim süresi [..] ay olup inşaat süresince konut başına aylık [........] TL kira yardımı [veya Yarısı Bizden kampanyası hükümleri] uygulanacaktır.
3. RESMİ SÖZLEŞME VE BİLDİRİM YETKİSİ: Karara katılan maliklerce ekli taslağa uygun olarak noterde “Düzenleme Şeklinde İnşaat Sözleşmesi” imzalanmasına; toplantıya katılmayan veya karara imza vermeyen diğer paydaşlara işbu kararın ve sözleşme teklifinin 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği uyarınca (noter / e-Devlet / muhtarlıkta 15 gün ilan usulüyle) bildirilmesine, 15 günlük yasal sürede katılmayan paylar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı / ilgili idare nezdinde açık artırma işlemlerinin başlatılmasına karar verilmiştir.
EK — KAT MALİKLERİ ARSA PAYLI İMZA CETVELİ:
| B. Bölüm No | Malik Adı Soyadı (veya Vekili) | Tapu Arsa Payı | Karar Yönü (Kabul / Ret) | İmza |
|---|---|---|---|---|
| Daire 1 | [Ad Soyad] | [100 / 1000] | KABUL | [İmza] |
| Daire 2 | [Ad Soyad] | [100 / 1000] | KABUL | [İmza] |
| ... (Tüm Bölümler) | ... | [... / 1000] | ... | ... |
| TOPLAM KABUL | Salt çoğunluk kontrolü (>%50 olmalı) | [Ör. 700 / 1000 = %70] | SALT ÇOĞUNLUK SAĞLANDI | Divan İmzası |
6. İmza Atmayan Maliklere Bildirim Nasıl Tamamlanır?
Salt çoğunluk sağlandıktan sonra yalnız karar tutanağı almak yetmez; çoğunluğu oluşturan malikler seçilen müteahhitle noterde resmi sözleşmeyi de akdeder ve bu sözleşme şartlarını anlaşmayan maliklere bildirir. Bildirim noter ihtarnamesiyle, ilgili idare üzerinden e-Devlet kapısına veya taşınmazın bulunduğu muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek yapılır. 15 günlük kabul süresi içinde sözleşmeye katılmayan paylar için idarede rayiç değer tespiti ve paydaşlar arası açık artırma süreci işler (riskli yapı ön koşulu için riskli yapı tespiti süreci rehberimizi, sözleşme içeriği için kat karşılığı sözleşme ve teknik şartname rehberimizi inceleyebilirsiniz).
7. Tutanak Yazılırken Sık Yapılan 6 Usul Hatası
- Arsa payı yerine daire sayısını yazmak: “10 daireden 6’sı kabul etti” yazıp tapudaki pay kesirlerini tabloya eklememek.
- Eşit %50’yi yeterli sanmak: 500/1000 arsa payı yarımdır; salt çoğunluk için 500’ün geçilmesi (en az 501/1000) gerekir.
- Tapu maliki yerine eşine veya çocuğuna vekâletsiz imza attırmak: Vekâletname yoksa yalnızca tapu maliki imza atabilir.
- Belirsiz firma ve proje kararı almak: Sözleşme şartları ve bağımsız bölüm dağılımı netleşmeden alınan soyut kararlarla 15 günlük ihtar çekilemez.
- Her sayfayı paraflamamak: Çok sayfalı tutanak ve ekli paylaşım tablosunun her sayfası katılanlarca paraflanmalıdır.
- Miras intikali yapılmamış dairede tek bir mirasçının imzasını tam pay saymak: Elbirliği mülkiyetinde tüm mirasçıların imzası veya paylı mülkiyete geçiş gerekir.
8. Apartman Toplantınıza Mimar ve Mühendis Katılımı
Yağmahan Grubu olarak apartman yönetimlerini karmaşık mevzuatla yalnız bırakmıyoruz. Kurucularımız Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN apartman toplantınıza parselinize özel hazırlanmış 3B vaziyet etüdü, arsa payı kontrol tablosu ve şeffaf teknik şartname dosyasıyla katılarak maliklerin tüm sorularını yerinde yanıtlar. Apartmanınız için toplantı ve ön etüt planlamak üzere ücretsiz ön inceleme ve toplantı sunumu başvurusu formunu doldurabilirsiniz.
