30–40 yıllık bir apartman kentsel dönüşüm masasına oturduğunda, tüm maliklerin tapularının pürüzsüz çıkması neredeyse istisnadır: Bir dairenin sahibi vefat etmiş ve mirasçıları intikal yaptırmamıştır, diğer dairede konut kredisi ipoteği veya icra haczi vardır, bir başka hissedar ise yurt dışında yaşamaktadır. Kat maliklerinin en büyük korkusu, bu özel durumların bütün binayı yıllarca kilitlemesidir. Bu rehber; mirasçılı, elbirliği mülkiyetli, ipotekli ve hacizli bağımsız bölümlerde 6306 sayılı Kanun’un sunduğu hukuki çözüm yollarını açıklar.
1. Tek Bir Dairenin Tapu Sorunu Tüm Binayı Durdurur mu?
Kısa cevap: Hayır, doğru usulle yönetildiğinde durdurmaz. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, eski yapı stokundaki tapu ve miras düğümlerinin dönüşümü tıkamaması için genel mülkiyet hukukuna göre çok daha pratik kurallar getirmiştir. Ancak bu kuralların çalışabilmesi için apartman yönetiminin sorunu noter randevusu sabahında değil, daha toplantı çağrısı aşamasında tespit etmesi gerekir.
2. Tapuda Vefat Etmiş Malik Görünüyorsa İlk Adım: Veraset ve İntikal
Tapu kütüğünde bağımsız bölüm hâlâ vefat etmiş kişi adına kayıtlıysa, mirasçılar henüz tapu sicilinde tescilli malik görünmedikleri için noter sözleşmesine doğrudan imza atamazlar. İzlenmesi gereken sıra basittir:
- Mirasçılardan herhangi biri noterden veya sulh hukuk mahkemesinden Mirasçılık Belgesi (Veraset İlamı) çıkarır (tek bir mirasçının başvurusu yeterlidir).
- Veraset ve intikal vergisi ilişiksizlik işlemleri tamamlanarak WebTapu / Tapu Müdürlüğü üzerinden taşınmaz mirasçılar adına intikal ettirilir.
Mirasçıların hiçbiri intikal işlemi yapmaktan kaçınıyorsa, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki iş ve işlemlerin yürütülebilmesi için ilgili idare veya süreç tarafı mirasçılık belgesi çıkarttırma ve tebligat mekanizmalarını devreye sokabilir; yine de mirasçıların kendi aralarında intikali tamamlaması süreyi ciddi ölçüde kısaltır.
3. Elbirliği Mülkiyeti ile Paylı Mülkiyet Farkı (Mirasçılar Anlaşamıyorsa)
Tapuda intikal yapıldığında daire ilk aşamada mirasçılar adına elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet olarak tescil edilir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş bağımsız pay oranları tapuda ayrışmadığı için tasarruf işlemlerinde tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi aranır; beş kardeşten biri imza vermezse o dairenin oyu kilitlenir. Çözüm ise mülkiyet türünü değiştirmektir:
| Mülkiyet Türü | Karar ve İmza Kuralı | Anlaşmazlık Halinde Çözüm Yolu |
|---|---|---|
| Elbirliği mülkiyeti (İştirak halinde miras ortaklığı) | Mirasçıların birlikte hareket etmesi (oybirliği) gerekir; tek bir mirasçı o dairenin imzasını kilitleyebilir | Mirasçılardan biri tapu müdürlüğü veya sulh hukuk yoluyla paylı mülkiyete geçiş talep eder ya da tereke temsilcisi atanır |
| Paylı (Müşterek) mülkiyet | Her mirasçının arsa payı kesri tapuda ayrı ayrı bellidir (ör. 25/1000 + 25/1000) | İmza veren mirasçıların payları doğrudan %50+1 hesabına katılır; katılmayan pay için 6306 sayılı Kanun’daki 15 günlük bildirim ve açık artırma işler |
Paylı mülkiyete geçildiğinde anlaşmaya katılan mirasçıların payları binanın toplam salt çoğunluk hesabına eklenir; imza vermeyen mirasçının küçük hissesi ise 6306 sayılı Kanun çerçevesinde diğer paydaşlara açık artırma kapsamına alınabilir (ayrıntılar için %50+1 salt çoğunluk ve açık artırma rehberimizi inceleyin).
4. Konut Kredisi İpoteği veya İcra Haczi Dönüşüme Engel midir?
Apartmanda bir dairenin üzerinde banka konut kredisi ipoteği, vergi haczi veya icra şerhi bulunması kentsel dönüşüme kesinlikle engel değildir. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca; riskli yapının yıktırılması, kat irtifakının terkin edilmesi, arsa haline gelmesi, tevhid ve yeni yapıda kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulması aşamalarında bankanın veya haciz alacaklısının muvafakati (onayı) aranmaz.
Peki alacaklının hakkı ne olur? Kanun “hakkın takip etmesi” ilkesini uygular: Yıkım sonrası ipotek veya haciz şerhi önce borçlu malikin arsa payı üzerinde devam eder, yeni bina projelendirilip kat irtifakı kurulduğunda ise yalnızca o borçlu malike düşen yeni bağımsız bölümün tapusuna aynen taşınır. Komşu dairelerin veya müteahhide düşen bağımsız bölümlerin tapusuna hiçbir şekilde sıçramaz.
5. Farklı Tapu Şerh ve Haklarının Dönüşümdeki Durumu
Tapu kaydının “Şerhler, Beyanlar ve Rehinler” sütununda görülebilecek başlıca kayıtların süreçteki karşılığı şöyledir:
| Tapu Kaydındaki Kısıtlama / Hak | Dönüşümü Durdurur mu? | Noter ve Tapu Aşamasındaki Uygulama |
|---|---|---|
| Banka konut/ticari kredi ipoteği | Hayır | İpotek önce arsa payına, sonra malikin alacağı yeni daireye taşınır; bankaya bilgilendirme yapılması pratik kolaylık sağlar |
| İcra haczi / kamu haczi | Hayır | Diğer maliklerin paylarını etkilemez; borçlu malikin yeni bağımsız bölümü (veya payı satılırsa satış bedeli) üzerinde devam eder |
| Aile konutu şerhi (TMK md. 194) | Eş rızası gerekir | Arsa payı devri içeren kat karşılığı sözleşmede malik olmayan eşin açık yazılı rızası/imzası alınmalıdır |
| İntifa (kullanım) hakkı | Hak korunarak yürür | Çıplak mülkiyet sahibi ile intifa hakkı sahibinin hakları yeni bağımsız bölüm üzerinde aynı koşullarla devam ettirilir |
6. Yurt Dışındaki, Ulaşılamayan veya Vesayet Altındaki Malikler
- Yurt dışında yaşayan malikler: Türkiye’ye gelmelerine gerek kalmadan bulundukları ülkedeki Türk Konsolosluğu’nda düzenletecekleri fotoğraflı ve özel yetkili vekâletname ile tüm karar, noter sözleşmesi ve tapu işlemlerini yürütebilirler. Yabancı noterde düzenlenen vekâletnamelerde ise Apostil şerhi ve yeminli Türkçe tercüme onay şartı aranır.
- Adresi bilinmeyen / ulaşılamayan malikler: 6306 sayılı Kanun’daki muhtarlıkta 15 gün ilan ve e-Devlet bildirim usulüyle tebligat düğümü çözülür.
- İleri yaş, hastalık veya kısıtlılık durumu: Hukuki işlem ehliyeti konusunda tereddüt bulunan ileri yaştaki maliklerde noter haklı olarak tam teşekküllü/yetkili hekimden güncel sağlık raporu isteyebilir; vesayet altındaki (vasisi bulunan) malikler adına imzalanacak kat karşılığı sözleşmelerde ise vesayet makamından (sulh hukuk / asliye hukuk izin prosedürü) izin alınması gerektiğinden bu başvuru birkaç ay önceden başlatılmalıdır.
7. Kat İrtifakı Kurulmamış “Arsa Tapulu” Binalarda Dönüşüm
Maltepe’nin bazı eski mahallelerinde üzerinde 4–5 katlı apartman bulunduğu halde tapuda hâlâ “arsa” görünen (kat irtifakına hiç geçilmemiş, herkesin arsa hissesine sahip olduğu) yapılar vardır. Bu binalarda da 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı ve arsa payı salt çoğunluğu kuralları çalışır; ancak hangi hissedarın mevcut binada hangi daireyi kullandığını gösteren fiili kullanım ve paylaşım mutabakatının noter sözleşmesine net biçimde bağlanması hayati önem taşır. Sözleşme güvencelerini kat karşılığı sözleşme rehberimizi içinde, tapu harcı muafiyetlerini ise vergi ve tapu harcı muafiyetleri rehberimizi içinde okuyabilirsiniz.
8. Toplantı Öncesi Tapu Kayıt Kontrolü
Apartman toplantısına girmeden önce her malikin e-Devlet (WebTapu) üzerinden “Tapu Kayıt Belgesi” çıkarması, yukarıdaki sürprizlerin tamamını ilk günden görünür kılar. Toplantı gündemini nasıl hazırlayacağınızı apartman karar tutanağı ve toplantı çağrısı örneğimizi sayfamızda bulabilirsiniz. Yağmahan Grubu olarak mimari ve statik etüdün yanında parselin tapu takyidat ve hisse yapısını da baştan kontrol ediyoruz; sürecinizi birlikte planlamak için riskli yapı ve ruhsat yönetimi hizmetimizi sayfamızı inceleyebilir veya ücretsiz ön inceleme başvurusu gönderebilirsiniz.
