Kentsel dönüşüm toplantılarında müteahhit seçimi kadar tartışma yaratan ikinci konu, yeni binada “kimin hangi kattaki, hangi cepheli daireyi alacağı” meselesidir. Eski binada 3. katta oturan malik yeni binada da 3. katı isterken; kat adedi, cephe yönü veya daire tipolojisi değiştiğinde bire bir eşleştirme her zaman mümkün olmaz. Bu rehber; SPK gayrimenkul değerleme ilkelerine dayanan şerefiye puanlama sistemini, kat ve Adalar/deniz manzarası katsayılarını, nakit mahsuplaşma formülünü ve noter huzurunda şeffaf kura yöntemini açıklar.
1. Kentsel Dönüşümde Şerefiye Nedir ve Neden Sadece Arsa Payına Bakılmaz?
Tapu kütüğündeki arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3 uyarınca binanın ilk kurulduğu tarihte bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak yazılmış olması gereken paydır. Ancak Maltepe’deki 1980–1995 yapımı binaların önemli bir kısmında müteahhitler kolaylık olsun diye zemin daireye de, 5. kat deniz manzaralı daireye de eşit arsa payı (örneğin 100/1000) yazmıştır.
Karar nisabında (%50+1) tapudaki arsa payı esas alınırken (hesaplamak için %50+1 arsa payı salt çoğunluk hesaplama robotumuzu kullanabilirsiniz), yeni üretilecek dairelerin adil paylaşımında hem mevcut bağımsız bölümlerin güncel piyasa şerefiyesi hem de yeni projedeki bağımsız bölümlerin şerefiye puanı birlikte değerlendirilir. Yargıtay ve 6306 sayılı Kanun uygulamasında da hakkaniyetli paylaşım (denkleştirme) ilkesi, azınlık maliklerin açabileceği iptal davalarını önleyen en güçlü hukuki kalkandır.
2. Maltepe’de Daire Şerefiyesini Belirleyen 6 Ana Katsayı
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme uzmanlarının ve mimari fizibilite ekibimizin şerefiye cetveli hazırlarken kullandığı başlıca kriterler şunlardır:
| Şerefiye Kriteri | Düşük Puanlı Konum | Yüksek Puanlı Konum | Maltepe Saha Etkisi |
|---|---|---|---|
| 1. Kat Seviyesi | Toprağa yakın zemin / otopark üstü 1. kat | Ara katlar ve asansörlü üst katlar | Eğimli yamaç parsellerde alt kat da manzara alabilir (bkz. kot kesiti) |
| 2. Cephe ve Güneş Yönü | Yalnızca kuzey / karanlık yan cephe | Güney, güneybatı ve ön sokak cephesi | Isınma konforu ve gün boyu doğal aydınlık değer farkı yaratır |
| 3. Manzara Açıklığı | Komşu bina cephesine bakan daire | Marmara Denizi, Prens Adaları veya koru/park manzarası | İdealtepe, Küçükyalı, Altıntepe ve Zümrütevler üst katlarında %15–30 değer farkı |
| 4. Köşe Konum (Çift/Üç Cephe) | Tek cepheli ara daire | Üç cepheli köşe daire (çapraz havalandırma) | Mutfak ve banyolarda doğal pencere imkânı sağlar |
| 5. Net Alan ve Balkon/Teras | Balkonsuz kompakt plan | Ebeveyn banyolu, geniş balkonlu veya teras kullanımlı plan | Bahçe tahsisli zemin daireler zemin dezavantajını kısmen dengeler |
| 6. Gürültü ve Mahremiyet | Ana cadde / E-5 / otopark rampası üstü | Sakin peyzaj avlusu veya ara sokak cephesi | Akustik konfor özellikle alt katlarda belirleyicidir |
Zemin katta ticari dükkan bulunan apartmanlardaki özel şerefiye dengesini dükkanlı apartmanlarda şerefiye rehberimizi içinde, çatı dubleksli binalardaki paylaşım esaslarını çatı dubleksi ve imar barışlı binalar rehberimizi içinde ve eğimli arsalardaki kot avantajını eğimli arsada kademeli apartman projemizi sayfamızda ayrıca inceleyebilirsiniz.
3. Varsayımsal Örnek: Puanlama ve Şerefiye Farkı Mahsuplaşması
Eski kat planı ile yeni kat planının bire bir örtüştüğü (örneğin yine her katta 2 daire çıkan) apartmanlarda en pratik çözüm “herkesin kendi katını ve kendi cephesini koruması” kuralıdır. Ancak katta 2 daireden 3 daireye geçildiğinde veya çok bloklu bir sitede blok sayısı değiştiğinde aşağıdaki varsayımsal puanlama modeli devreye girer:
| Malik / Mevcut Daire | Mevcut Hak Puanı | Yeni Projede Seçilen Daire | Yeni Daire Puanı | Şerefiye Mahsuplaşması |
|---|---|---|---|---|
| Malik A (Eski Zemin Ön) | 90 Puan | Yeni Zemin Bahçe Kullanımlı Daire | 92 Puan | +2 Puan karşılığı cüzi mahsup öder |
| Malik B (Eski 2. Kat Güney) | 100 Puan | Yeni 2. Kat Güney Daire | 100 Puan | 0 TL fark (bire bir denklik) |
| Malik C (Eski 4. Kat Deniz Görür) | 112 Puan | Yeni 3. Kat Ara Cephe (Küçülme Tercihi) | 102 Puan | -10 Puan karşılığı şerefiye bedeli nakit alır / inşaat borcundan düşer |
Bu mahsuplaşma havuzu müteahhidin kâr kalemi değil, kat maliklerinin kendi aralarındaki adalet havuzudur: daha şerefiyeli yeni daireye geçen malikin ödediği puan farkı, daha alt puanlı daireye razı olan malikin inşaat ödemesinden düşülür veya kendisine ödenir. Genel kat karşılığı paylaşım matematiğini kat karşılığı daire paylaşımı hesaplama rehberimizi içinde görebilirsiniz.
4. Uygulamada Kullanılan 3 Adil Daire Dağıtım Yöntemi
- Aynı Kat – Aynı Cephe Koruma Yöntemi (Tek Blok Apartmanlarda En Yaygın): Mevcut bina zemin + 4 kat (10 daire) ve yeni bina da aynı düzende tasarlanmışsa her malik kendi kat ve yönündeki yeni dairesini alır; müteahhide kalacak daireler çatı/ilave emsal katlarından veya sözleşmede kararlaştırılan katlardan ayrılır.
- Eşdeğer Şerefiye Grubu İçi Noter Kurası (Sitelerde En Şeffaf Yöntem): Çok bloklu sitelerde mevcut daireler SPK raporuyla A, B ve C şerefiye gruplarına ayrılır. Yeni projedeki eşdeğer daire havuzları belirlenir ve her grup kendi içinde noter huzurunda çekilen kurayla yeni dairesini belirler. Böylece “yönetici kendine en iyi cepheyi ayırdı” şüphesi tamamen ortadan kalkar.
- Puan Bazlı Açık Tercih ve Mahsuplaşma: Her bağımsız bölümün TL/puan karşılığı ilan edilir; üst kat veya daha büyük tipolojiye geçmek isteyen malik şerefiye farkını ödeyerek yükseltme (upgrade) yapabilir.
5. Şerefiye ve Kat Planının Noter Sözleşmesine İşlenmesinde 4 Altın Kural
- “İnşaat bitince bakarız” cümlesini asla kabul etmeyin: Kime hangi bağımsız bölüm numarasının düşeceği (veya noter kura takvimi ve kura havuzu) sözleşmenin eki olan Bağımsız Bölüm Paylaşım Cetveli ve kat planları üzerinde baştan imzalanmalıdır.
- Yönleri pusula ve sokak adıyla sabitleyin: Sözleşmede yalnız “Daire 5” yazmak yetmez; “2. Normal Kat, Güney–Doğu (...... Sokağı) cepheli, net ... m² 5 no’lu bağımsız bölüm” şeklinde tarif edilmelidir.
- Müteahhit daireleriyle malik dairelerinin malzeme standardını eşitleyin: Teknik şartnamede “malik dairelerinde de satış daireleriyle bire bir aynı marka ve seri malzeme kullanılacağı” hükmü yer almalıdır (bkz. kat karşılığı sözleşme ve teknik şartname rehberimizi).
- Ruhsat revizyonu toleransını sınırlayın: Belediye ruhsat incelemesi sırasında zorunlu mimari revizyon doğarsa net metrekare sapma sınırı (örneğin ±%2) ve m² birim mahsuplaşma bedeli sözleşmede yazılı olmalıdır.
6. İmza Öncesi 3 Boyutlu Cephe, Güneş ve Manzara Simülasyonu
Yağmahan Grubu’nda kurucumuz Mimar İdris YAĞMAHAN, noter sözleşmesi imzalanmadan önce binanızı 3 boyutlu BIM modelinde parselinizin gerçek koordinatlarına yerleştirir; her katın gün ışığı açısını, net oda ölçülerini ve cephe yönünü maliklere şeffafça gösterir. Apartmanınız için şerefiye uyumlu mimari avan etüt talep etmek üzere ücretsiz şerefiye ve kat planı ön etüdü başvurusu sayfasından bize ulaşabilirsiniz.
