Maltepe’nin Merkez ve E-5 aksındaki (Cevizli, Altayçeşme, Bağlarbaşı, Girne, Zümrütevler) apartmanların en tipik profili; 1988–1998 arasında yapılmış, imar emsalini (KAKS) zaten doldurmuş 5 katlı, 10 daireli aile apartmanlarıdır. İlave müteahhit dairesi çıkmadığı için bu binalarda sıfır ödemeli kat karşılığı matematiksel olarak mümkün olmaz. Aşağıdaki varsayımsal mühendislik vaka analizi, tam bu profildeki 10 daireli bir binanın Yarısı Bizden paketiyle metrekare kaybetmeden nasıl yenilendiğini şeffaf rakamlarla ortaya koyar.
1. İncelenen Varsayımsal Binanın Mevcut İmar ve Yapı Profili
- Konum Kuşağı ve Zemin: Maltepe Merkez / E-5 Aksı, ZC sınıfı zemin, C35/45 radye temel.
- Arsa ve Mevcut Yapı: 520 m² parsel, Zemin + 4 Normal Kat (her katta 2 daire), toplam 10 adet 3+1 konut (ortalama 105 m² brüt / ~82 m² net).
- İmar Durumu: Mevcut 1.050 m² konut brütü yürürlükteki emsal sınırını doldurmuş durumda; yani yıkıldığında müteahhide satılacak fazladan kat çıkmıyor.
- Yeni Proje Hedefi: Her malikin 105 m² brüt (3+1) dairesini koruması + bodrum katta emsal harici 10 araçlık kapalı otopark, sığınak ve asansör kazandırılması (benzer tipoloji için 10 daireli apartman proje sayfamızı da inceleyebilirsiniz).
2. Kalem Kalem İnşaat Maliyeti ve 18.750.000 TL Devlet Desteği Mahsubu
Bodrum kapalı otopark, yangın kaçış holü ve asansör kuyusu eklendiğinde 1.050 m² olan konut alanına yaklaşık %18 ortak/otopark alanı eklenir ve toplam inşaat alanı 1.239 m² olur. Emsal harici bodrum otoparklar Yarısı Bizden’deki 1,5 kat kuralını ihlal etmediği için kampanya hakkı tam korunur:
| Bütçe Kalemi | Hesaplama Esası | Apartman Toplamı (10 Daire) | Daire Başı Karşılığı |
|---|---|---|---|
| 1. Yeni Toplam İnşaat Alanı | 1.050 m² konut + 189 m² tek bodrum otopark/sığınak | 1.239 m² | ~123,9 m² toplam pay |
| 2. Anahtar Teslim İnşaat Maliyeti | 1.239 m² × 29.500 TL/m² (A+ şartname tahmini) | 36.550.500 TL | 3.655.050 TL |
| 3. Geri Ödemesiz Devlet Hibesi (-) | 10 konut × 875.000 TL hibe | -8.750.000 TL | -875.000 TL |
| 4. 10 Yıl Vadeli Devlet Kredisi (-) | 10 konut × 875.000 TL (2 yıl ödemesiz dönemli) | -8.750.000 TL | -875.000 TL |
| 5. Maliklerin Tamamlayacağı Net İnşaat Farkı | 36.550.500 TL − 17.500.000 TL | 19.050.500 TL | 1.905.050 TL |
| 6. Ek Taşınma / Tahliye Desteği (Doğrudan Hane Hesabına) | 10 konut × 125.000 TL tek seferlik ödeme | 1.250.000 TL | 125.000 TL (nakit barınma desteği) |
Tabloda görüldüğü üzere toplam 18.750.000 TL’lik devlet paketinin 17.500.000 TL’si doğrudan inşaat maliyetini karşılar, 1.250.000 TL’si ise taşınma giderleri için ödenir. Geriye kalan daire başı tahmini 1.905.050 TL’lik yapım farkı 18 aylık şantiye süresine yayıldığında hane başına aylık ortalama ~105.836 TL hak ediş ödemesine karşılık gelir.
Daire adedini, zemin dükkan sayısını ve ortalama m²’yi kaydırarak apartmanınıza özel tabloyu anında oluşturup komşu WhatsApp grubunuzda paylaşın.
3. Bakanlık 4 Hak Ediş Dilimi ve Malik Ödeme Takvimi Nasıl İşler?
Kat malikleri 1.905.050 TL’lik farkı da, Bakanlık 1.750.000 TL’lik hibe+krediyi de sözleşme gününde peşin ödemez. Ödemeler yapı denetim onaylı şantiye ilerleme yüzdelerine paralel yürür:
- 1. Dilim — Su Basmanı Seviyesi (%30): Zemin iyileştirmesi ve temel/bodrum perdeleri tamamlandığında Bakanlık paketin ilk dilimini aktarır; malik hak ediş taksitleri başlar.
- 2. Dilim — Taşıyıcı Sistem / Kaba Karkas Bitimi (%30): Tüm katların C35/C40 betonarme tabliyeleri ve çatı karkası tamamlandığında ikinci dilim serbest kalır.
- 3. Dilim — Sıva, Doğrama ve İnce Yapı Aşaması (%30): Dış cephe taşyünü mantolama, Rehau/Schüco doğramalar ve iç tesisatlar tamamlandığında üçüncü dilim aktarılır.
- 4. Dilim — Yapı Kullanım İzin Belgesi / İskân (%10): Maltepe Belediyesi iskân onayı alınıp daireler eksiksiz teslim edildiğinde son bakiye kapatılır. Bakanlık kredisinin geri ödemesi ise ruhsattan 24 ay sonra (dairenize taşındıktan sonra) başlar ve 10 yıla yayılır.
4. Daire Küçülterek Kat Karşılığı mı Yoksa Yarısı Bizden ile Tam m² Koruma mı?
Emsali dolu bu 10 daireli apartman hiç nakit ödemeden kat karşılığı müteahhide verilmek istenseydi; müteahhidin inşaat maliyetini çıkarabilmesi için toplam 1.050 m² konut alanının yaklaşık %45–50’sini (yani 4–5 dairelik alanı) kendine ayırması gerekirdi. Bu durumda maliklerin 82 m² net olan 3+1 daireleri ~45 m² net 1+1 daireye düşecekti.
Oysa Yarısı Bizden modeliyle hane başı ~1,9 milyon TL fark + 10 yıl vadeli sübvansiyonlu kredi kullanıldığında, malik kapalı otoparklı, sıfır, depreme tam dayanıklı 3+1 dairesini bire bir korur. Maltepe Merkez aksında yeni iskânlı bir 3+1 daire ile 1+1 daire arasındaki piyasa değer farkı katbekat yüksek olduğundan, metrekareyi koruyan Yarısı Bizden modeli hane servetini koruyan en rasyonel mühendislik çözümüdür (diğer karma modeller için emsali dolmuş binalarda ilave ödemeli dönüşüm rehberimizi okuyabilirsiniz).
5. Binanın Altında 2 Dükkan Olsaydı Bütçe Nasıl Değişirdi?
Aynı binanın zemin katında konutlara ek olarak 2 adet işyeri/dükkan bulunsaydı; Yarısı Bizden kapsamında her işyeri için 437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi + 125.000 TL taşınma desteği (toplam 1.000.000 TL) ek paket devreye girerdi. Ticari şerefiye ve arsa payı dengesinin nasıl kurulduğunu dükkanlı apartmanlarda kentsel dönüşüm rehberimizde ayrıntılı görebilirsiniz.
6. Kendi Apartmanınız İçin Resmi Mimari Fizibilite İsteyin
Her parselin zemin sınıfı, çekme mesafesi ve bodrum otopark kapasitesi kendine özgüdür. Kurucularımız Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN, sokağınızı veya ada/parsel bilginizi ilettiğinizde Maltepe Belediyesi güncel imar notlarına göre binanızın gerçek metraj ve Yarısı Bizden bütçe tablosunu ücretsiz hazırlar. Başvurmak için ücretsiz imar ve bütçe ön incelemesi formunu doldurmanız yeterlidir.
