Maltepe’de dönüşüme hazırlanan apartmanların neredeyse tamamında birkaç dairede veya zemin kat dükkanında kiracı bulunur. Kat malikleri “Kiracı çıkmazsa yıkım gecikir mi?” diye endişelenirken, kiracılar da “Kaç gün içinde ev bulmalıyım, taşınma desteğini ben mi alacağım, yeni bina bitince geri dönebilir miyim?” sorularına yanıt arar. Bu rehber; 6306 sayılı Kanun’daki 7471 sayılı Kanun değişikliği sonrası tahliye sürelerini, taşınma yardımlarını ve Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile olan kritik farkları açıklar.
1. Riskli Yapı Kararı Kesinleştiğinde Kira Sözleşmesine Ne Olur?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir binanın “riskli yapı” olduğu teknik raporla tespit edilip idari süreç kesinleştiğinde (bu aşamaları riskli yapı tespiti süreci rehberimizi içinde okuyabilirsiniz), binanın tahliyesi ve yıkımı artık malikin keyfi tercihi değil, can güvenliğine dayalı emredici bir kamu işlemi haline gelir.
Kira sözleşmesi normal şartlarda süreli de olsa, riskli yapı yıkım kararı nedeniyle kiralanan taşınmazın kullanımı hukuken ve fiilen ortadan kalkar. Bu nedenle klasik tahliye davalarındaki gibi yıllarca süren sulh hukuk yargılaması beklenmez; 6306 sayılı Kanun’un kendi idari tahliye takvimi işler.
2. 7471 Sayılı Kanun Sonrası Tahliye Süresi: Eski “60+30 Gün” Kalktı
İnternetteki eski kaynakların çoğunda hâlâ “önce en az 60 gün, ardından 30 gün ek süre verilir” bilgisi yer alır. Oysa 7471 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında eski iki aşamalı (60+30 günlük) sistem kaldırılmıştır. Güncel kurala göre ilgili idare, riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere tek bir süre tanır.
Bildirim kapıya asma, muhtarlık ilanı ve maliklere e-Devlet/tebligat yoluyla duyurulur. Ev sahibinin de riskli yapı başvurusunu ve kesinleşme yazısını gecikmeksizin kiracısıyla yazılı olarak paylaşması, kiracının yeni konut arayışına makul sürede başlaması açısından hem hukuki hem insani sorumluluktur.
3. Taşınma ve Kira Yardımını Kiracı mı, Ev Sahibi mi Alır?
En çok yanlış bilinen konu devlet desteklerinin kime ödendiğidir. 6306 sayılı Kanun uygulamasında ödemeler binada fiilen kimin ikamet ettiğine ve hangi destek paketinin seçildiğine göre ayrılır:
| Destek Türü | Ev Sahibi Oturuyorsa | Dairede Kiracı Oturuyorsa |
|---|---|---|
| 6306 sayılı Kanun aylık kira yardımı (İstanbul’da 18 aya kadar) | Şartları sağlayan malike aylık olarak ödenir (faiz destekli kredi kullanmamak kaydıyla) | Malik kendi ikamet etmediği daire için kiracı yerine başka koşullar aranmaksızın hem kira yardımı hem kiracı ödemesi çakıştırılamaz; malik kira yardımı esasları idarece kontrol edilir |
| 6306 sayılı Kanun kiracı taşınma yardımı (tek seferlik) | Uygulanmaz (malik aylık kira yardımından yararlanır) | Riskli yapıda ikamet ettiği belgelenen kiracıya, o ildeki aylık kira yardımının 2 katı tutarında tek seferlik (defaten) ödenir |
| Yarısı Bizden kampanyası 125.000 TL tahliye desteği | Dairede malik ikamet ediyorsa malike tek seferde ödenir | Tahliye tarihinde fiilen kiracı ikamet ediyorsa kiracıya (kullanan kişiye) tek seferde ödenir |
| Yarısı Bizden 875.000 TL hibe + 875.000 TL kredi | Birinci konut için malik adına müteahhit hakedişine aktarılır | Yapım desteği mülkiyet hakkına bağlı olduğundan kiracıya değil, hak sahibi malike tanımlanır |
Kiracının tek seferlik taşınma desteğini alabilmesi için riskli yapı onay tarihinden önce o adreste ikamet ettiğini (yerleşim yeri belgesi ve adına kayıtlı elektrik/su/doğalgaz faturası ile) belgelemesi gerekir. Güncel kira yardımı tutarlarını vergi muafiyetleri ve 18 ay kira yardımı rehberimizi içinde, Yarısı Bizden kampanyasının ayrıntılarını ise Yarısı Bizden kampanyası rehberimizi içinde bulabilirsiniz.
4. Süre Dolduğu Halde Tahliye Yapılmazsa Ne Olur?
İdarenin tanıdığı yasal süre (en çok 90 gün) dolmasına rağmen bağımsız bölümler boşaltılmazsa 6306 sayılı Kanun’un 5. ve 6/A maddeleri uyarınca idari tedbirler uygulanır:
- İlgili idarenin bildirimi üzerine riskli yapının elektrik, su ve doğalgaz bağlantıları dağıtım şirketlerince kesilir ve abonelikler sonlandırılır.
- Tahliyenin yine de gerçekleşmemesi halinde mülki idare amirliği izni ve kolluk kuvveti marifetiyle idari tahliye yapılarak yıkım aşamasına geçilir.
Ancak uygulamada hiçbir apartman yönetimi veya malik işin altyapı kesimi ve zorla tahliye noktasına gelmesini istemez; çünkü bu gerginlik şantiye takvimini geciktirir. Kiracıyla yazılı bir tahliye ve depozito mahsup protokolü yapmak her zaman en hızlı yoldur.
5. Yeni Bina Bitince Kiracının “Yeniden Kiralama Önceliği” Var mı? (TBK 355 Ayrımı)
Kiracıların en sık sorduğu soru şudur: “Türk Borçlar Kanunu madde 355’e göre ev sahibi yeni binadaki daireyi önce bana teklif etmek zorunda değil mi?” Burada iki farklı kanun karıştırılmaktadır:
| Hukuki Dayanak | Tahliyenin Nedeni | Yeni Binada Eski Kiracıya Öncelik (TBK 355) |
|---|---|---|
| Türk Borçlar Kanunu md. 350/2 ve md. 355 | Riskli yapı kararı olmadan, ev sahibinin kendi isteğiyle “yeniden inşa ve imar” davası açarak kiracıyı çıkarması | Var: Ev sahibi 3 yıl kiralama yasağına ve yeni binada eski kiracıya öncelik bildirim yükümlülüğüne tabidir |
| 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu | Binanın resmi olarak “Riskli Yapı” tespit edilmesi ve kamu düzeni gereği zorunlu yıkımı | Doğrudan zorunluluk yok: Tahliye malikin iradi davasıyla değil yasal yıkım zorunluluğuyla gerçekleştiği için yeni dairede otomatik öncelik doğmaz (özel anlaşma yapılmamışsa) |
Eğer malik ve kiracı yeni bina tamamlandığında güncel piyasa rayici üzerinden tekrar çalışmak istiyorsa, bunu tahliye sırasında aralarında imzalayacakları özel bir protokole bağlayabilirler; ancak 6306 kapsamındaki zorunlu yıkımlarda kanundan doğan otomatik eski kira bedeliyle dönüş hakkı bulunmaz.
6. Depozito İadesi, Aidat Demirbaşları ve Kira Kesim Tarihi
Tahliye günü iki taraf arasında uyuşmazlık çıkmaması için şu dört kalem tutanak altına alınmalıdır:
- Depozito (güvence bedeli): Bina zaten yıkılacağı için ev sahibinin dairede “boya-badana veya parke yıpranması” gerekçesiyle depozitodan kesinti yapması hakkaniyete uygun değildir; ödenmemiş kira veya fatura borcu yoksa depozito eksiksiz iade edilmelidir.
- Kira ödeme bitiş günü: Anahtarın tutanakla teslim edildiği günden sonraki dönem için kira işlememelidir; peşin ödenmiş yıllık/aylık kira varsa kullanılmayan günlerin bedeli kiracıya geri ödenmelidir.
- Demirbaş sökümü: Kiracının kendi taktırdığı klima, kombi veya aydınlatma armatürlerini sökerken taşıyıcı sisteme zarar vermeden alabileceği tutanağa yazılmalıdır.
- Abonelik kapatma belgeleri: Yıkım ruhsatı için elektrik, su ve doğalgaz ilişik kesme yazılarının birer örneği apartman yönetimine veya müteahhit firmaya teslim edilmelidir.
7. Dükkan ve İşyeri Kiracılarında Özel Durum
Zemin katta market, eczane veya atölye kiracısı bulunan apartmanlarda kiracının tahliye hazırlığı (vergi dairesi adres nakli, ruhsat taşıma, raf ve soğuk hava deposu sökümü) konuta göre daha uzun sürer. İşyeri kiracısının da ikamet/faaliyet belgeleriyle tek seferlik tahliye desteğine başvuru olanakları bulunur; dükkanlı binalardaki mimari ve finansal dengeyi dükkanlı apartmanlarda kentsel dönüşüm rehberimizi içinde ayrıca inceleyebilirsiniz.
8. Gerginliksiz Tahliye İçin 5 Adımlı Yönetim Planı
Yağmahan Grubu olarak yürüttüğümüz dönüşüm dosyalarında kiracı sürecini son haftaya bırakmıyoruz: karot kararı alınır alınmaz kiracılara resmi takvimi şeffafça açıklıyor, taşınma yardımı başvurusu için gereken evrak listesini hazırlıyor ve anahtar teslim-ilişik kesme koordinasyonunu yönetiyoruz. Süreci baştan sona planlamak için riskli yapı tespiti ve ruhsat yönetimi hizmetimizi sayfamızı inceleyebilir veya ücretsiz ön inceleme başvurusu gönderebilirsiniz.
