12 Daireli Apartman Kentsel Dönüşüm Projesi: Ticaret+Konut Planı ve 2026 Maliyeti
Bağdat Caddesi (Minibüs Yolu), Orhan Gazi Caddesi, Feyzullah Caddesi ve Atatürk Caddesi üzerindeki zemin katı dükkanlı 12 daireli binalar, depremde "yumuşak kat (soft-story)" riski en yüksek yapılardır. Dönüşümde hem bu hayati risk ortadan kaldırılır hem de ticari dükkan şerefiyesi korunur.
Mimar İdris YAĞMAHAN & İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN
Maltepe Belediyesi Güncel İmar Plan Notları & TBDY 2018 Statik Kriterlerine Tam Uyumlu
01
Tipoloji ve Kapasite Özeti
Bağdat Caddesi (Minibüs Yolu), Orhan Gazi Caddesi, Feyzullah Caddesi ve Atatürk Caddesi üzerindeki zemin katı dükkanlı 12 daireli binalar, depremde "yumuşak kat (soft-story)" riski en yüksek yapılardır. Dönüşümde hem bu hayati risk ortadan kaldırılır hem de ticari dükkan şerefiyesi korunur.
Bağımsız Bölüm
12 Konut + 2 Dükkan
Kat Dağılımı
Bodrum Otopark + Zemin Ticari Dükkan + 6 Normal Kat
Uygun Arsa Alanı
620 – 780 m²
Toplam Brüt İnşaat
1.750 m²
02
Mimari Kat Planı ve Fonksiyon Dağılımı
Zemin kat dükkan vitrin açıklıklarını daraltmadan, bina köşelerine ve çekirdek çevresine simetrik deprem perdeleri yerleştirilir. Konut girişi dükkan trafiğinden tamamen izole prestijli bir lobiyle ayrılır.
Önerilen Daire Tipolojisi Dağılımı:
Zemin Kat 2 Kurumsal Mağaza + 10 Adet 3+1 Daire + 2 Adet Çatı Dubleksi
03
2026/2027 Yaklaşık İnşaat Maliyeti ve Metraj
C35/C40 Beton Metrajı
1.060 m³
C40/50 Yüksek Dayanımlı Beton
B420C Donatı Çeliği
138 Ton
Sismik nervürlü çelik
Tahmini Bütçe Aralığı
49.500.000 TL – 57.000.000 TL
Anahtar teslim A+ şartname
04
Yarısı Bizden Resmi Devlet Desteği Paketi
Toplam Hibe (Geri Ödemesiz)
11.375.000 TL
Toplam Uygun Kredi
11.375.000 TL
Taşınma Desteği
1.750.000 TL
TOPLAM DESTEK
24.500.000 TL
05
Kat Maliklerinin Net Maliyet Dağılımı
Toplam inşaat bütçesinden 22.750.000 TL tutarındaki devlet hibe ve kredisi düşüldükten sonra kalan bakiye, 12 bağımsız bölüme eşit paylaştırılır ve 18 ay inşaat hakediş süresine bölünerek ödenir.
Önerilen Sözleşme Modeli:Ticari Değer Odaklı Kat Karşılığı veya Yarısı Bizden Hibrit Model
Ortalama Şantiye Süresi: 16 Ay
06
Zemin Mekaniği, Temel ve Sismik Güvenlik
Temel Sistemi: 85 cm Radye Temel + Zemin Kat Yüksek Rijitlikli Betonarme Perdeler
Merkez ve E-5 aksındaki ZC/ZD geçiş zeminlerinde zemin etüt sondaj verilerine göre radye jeneral temel kalınlığı, perde duvar rijitliği ve temel altı su yalıtımı TBDY 2018 performans hedefleriyle boyutlandırılır.
07
Otopark Çözümü ve Yönetmelik Uyumu
Tam Bodrum Kapalı Otopark + Ticari Cep Önü Düzenlemesi
08
Asansör, Yangın ve Engelsiz Erişim Standartları
Çift Hızlı 10 Kişilik Asansör · TBDY Zemin Kat Yumuşak Kat Önleyici Perde Duvar Düzeni
09
İmar Plan Notları ve Emsal (KAKS) Analizi
Ticaret+Konut (TİCK) imarlı parsellerde zemin kat ticari tavan yüksekliği (4.00–4.50 m) ve asma kat/depo bağlantıları Maltepe Belediyesi plan notlarına göre kurumsal kiracı standartlarında tasarlanır.
10
Sözleşme Modelleri: Kat Karşılığı ve Yarısı Bizden Kıyaslaması
Ticaret + Konut (TİCK) cadde parsellerinde zemin dükkan şerefiyesi proje gelirini yükselttiği için kat karşılığı veya düşük fark ödemeli karma model uygulanır; konut (1.875.000 TL) ve işyeri (1.000.000 TL) Yarısı Bizden paketleri birlikte değerlendirilebilir.
11
A+ Teknik Şartname ve Marka Listesi
Beton: ÇİMSA / OYAK C40/50 Yüksek Dayanımlı Beton
Çelik: B420C Nervürlü KARDEMİR / İÇDAŞ
Doğrama: Rehau / Schüco 3 Contalı 80 mm
Yalıtım: 8 cm 150 Yoğunluklu Taşyünü Cephe
Seramik & Vitrifiye: Bien 60x120 / VitrA / Artema
Asansör: KONE / Otis Deprem Sensörlü Lüks Kabin
12
Hukuki Süreç: %50+1 Çoğunluk ve Noter Sözleşmesi
6306 sayılı Kanun kapsamında karar nisabı daire adedi değil, tapudaki arsa payının yarısından fazlasıdır (>%50). Payların eşit olduğu varsayımında 14 bağımsız bölümlü bu tipolojide en az 8 bölümün ortak kararıyla süreç ilerler; noter düzenleme şeklinde sözleşmede kademeli tapu devri, teminat ve net m² taahhüdü güvenceye alınır.
Bu proje tipolojisi Maltepe’nin Cevizli, Altayçeşme, Feyzullah, Bağlarbaşı, Aydınevler ve Fındıklı mahallelerindeki 620 – 780 m² ölçekli merkez apartman parsellerinde yoğun olarak uygulanmaktadır.
15
Proje Bankası: Diğer Bina ve Parsel Tipolojileri
Binanızın parsel nizamına ve bağımsız bölüm sayısına göre diğer mimari tipolojileri karşılaştırabilirsiniz:
Bu Proje Tipi İçin Ücretsiz İmar ve Parsel Ön İncelemesi
Parselinizin ada/parsel numarasını ilettiğinizde; Mimar İdris YAĞMAHAN bu kapasite şablonunu arsanızın tam boyutlarına uyarlayarak 3 boyutlu kat planlarını ve yaklaşık daire net metrekarelerini hazırlar.
1,5 Kat Kuralı Koruması: Bodrum kapalı otopark ve sığınaklar yasal olarak emsal harici tutulmakta, böylece Yarısı Bizden desteğiniz riske atılmamaktadır.
Maltepe’nin Feyzullah, Çınar, İdealtepe ara sokakları ve Bağlarbaşı dokusunda sıkça rastlanan 300–420 m² dar parsellerdeki 6 daireli aile apartmanları, az sayıda hissedar barındırdığı için %50+1 uzlaşmanın en hızlı sağlandığı bina tipidir. 12 ay gibi kısa bir şantiye takvimiyle anahtar teslim tamamlanır.
Arsa: 300 – 420 m² · Desteği: 11.250.000 TL İncele
Altıntepe, İdealtepe, Küçükyalı ve Altayçeşme’de 1985–1998 yılları arasında inşa edilmiş 4 katlı 8 daireli apartmanlar, parsel büyüklüğü 450 m² bandını aştığı için tek bodrum katta kapalı otopark çözmeye elverişli ideal mühendislik ölçeğidir.
Arsa: 420 – 520 m² · Desteği: 15.000.000 TL İncele
Cevizli, Altayçeşme, Girne, Zümrütevler ve Aydınevler’de apartman stokunun omurgasını oluşturan 5 katlı 10 daireli yapılar, çoğunlukla 1990’larda mevcut imar hakkını doldurarak inşa edilmiştir. Bu binalarda Yarısı Bizden kampanyası inşaat bütçesinin yarısından fazlasını finanse ederek dönüşümün önünü tamamen açmaktadır.
Arsa: 500 – 650 m² · Desteği: 18.750.000 TL İncele
Aklınıza Takılan Sorular
12 Daireli Bina Dönüşümü Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm mevzuatı, 6306 sayılı kanun, Yarısı Bizden hibe dağılımı ve müteahhitlik sözleşmeleri hakkında en çok merak edilenler.
Eski binalarda dükkan camı açmak için duvarlar kaldırılıp ince kolonlar bırakılıyordu. Yeni TBDY 2018 projelerimizde deprem kuvvetinin %75’inden fazlasını karşılayan kesintisiz C40 betonarme perde duvarlar temel tabanından çatıya kadar devam ettirilir.
SPK lisanslı değerleme mantığıyla mevcut dükkan ve dairelerin şerefiye katsayıları korunur; zemin kattaki ticari malike yine aynı cadde cephesinde yüksek tavanlı yeni kurumsal dükkan tahsis edilir.
12 konut için 22.500.000 TL ve 2 işyeri için 2.000.000 TL olmak üzere toplam 24.500.000 TL Yarısı Bizden paketi kullanılabilir.
Yıkım öncesi titreşimsiz kesim uygulanır; temel kazısında komşu bina temeli altına iniliyorsa iksa kazıkları ve kademeli ankraj/perde imalatıyla komşu yapılar %100 güvence altına alınır.
Minibüs Yolu, Küçükyalı ve İdealtepe ticari akslarında yeni üretilecek mağaza/daire birim değeri yüksek olduğu için parsel emsaline göre kat karşılığı model güçlü bir seçenektir.
Sorunuz burada yer almıyor mu?
Mimar ve İnşaat Mühendisi kurucularımıza doğrudan WhatsApp üzerinden danışabilirsiniz.
12 Daireli Binanız İçin Ücretsiz Mimari ve Maliyet Etüdü Alın
Parselinizin güncel imar durumunu, KAKS emsal hakkını, Yarısı Bizden hibe kapsamını ve kat karşılığı oranını Mimar ve Mühendis kurucularımızla birlikte ücretsiz çıkaralım.
Butik Parsel · Hızlı Teslim
