Bitişik Nizam Dar Parsel Apartman Dönüşümü: İksa, Deprem Derzi ve 2026 Maliyeti
Bağlarbaşı, Feyzullah, Çınar, Altayçeşme ve Küçükyalı’nın eski yerleşim sokaklarındaki yan komşu binalara bitişik (bitişik veya ikiz nizam) 7–10 metre dar cepheli apartmanlar; yıkım, temel kazısı ve deprem çekiçleme riski açısından özel statik ve şantiye mühendisliği gerektirir.
Mimar İdris YAĞMAHAN & İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN
Maltepe Belediyesi Güncel İmar Plan Notları & TBDY 2018 Statik Kriterlerine Tam Uyumlu
01
Tipoloji ve Kapasite Özeti
Bağlarbaşı, Feyzullah, Çınar, Altayçeşme ve Küçükyalı’nın eski yerleşim sokaklarındaki yan komşu binalara bitişik (bitişik veya ikiz nizam) 7–10 metre dar cepheli apartmanlar; yıkım, temel kazısı ve deprem çekiçleme riski açısından özel statik ve şantiye mühendisliği gerektirir.
Bağımsız Bölüm
8 Konut Dairesi
Kat Dağılımı
Bodrum + Zemin + 3 Normal Kat (Ön–Arka Cepheli Veya Katta Tek)
Uygun Arsa Alanı
260 – 380 m² (7–10 m Cephe)
Toplam Brüt İnşaat
860 m²
02
Mimari Kat Planı ve Fonksiyon Dağılımı
Sağır yan cepheler komşu binalara komşu olduğundan merdiven, asansör ve ıslak hacimler orta-yan çekirdekte toplanır; salon ve yatak odalarının tamamı geniş doğramalarla ön sokak ve arka bahçe cephesinden doğrudan gün ışığı alacak biçimde kurgulanır.
Önerilen Daire Tipolojisi Dağılımı:
8 Adet 2+1 Daire (Net 76 m²) veya 4 Adet Geniş Katta Tek 3+1 + Dubleks Alternatifi
03
2026/2027 Yaklaşık İnşaat Maliyeti ve Metraj
C35/C40 Beton Metrajı
540 m³
C35/45 Sismik Beton + Mini Kazık İksa
B420C Donatı Çeliği
68 Ton
Sismik nervürlü çelik
Tahmini Bütçe Aralığı
25.200.000 TL – 29.600.000 TL
Anahtar teslim A+ şartname
04
Yarısı Bizden Resmi Devlet Desteği Paketi
Toplam Hibe (Geri Ödemesiz)
7.000.000 TL
Toplam Uygun Kredi
7.000.000 TL
Taşınma Desteği
1.000.000 TL
TOPLAM DESTEK
15.000.000 TL
05
Kat Maliklerinin Net Maliyet Dağılımı
Toplam inşaat bütçesinden 14.000.000 TL tutarındaki devlet hibe ve kredisi düşüldükten sonra kalan bakiye, 8 bağımsız bölüme eşit paylaştırılır ve 18 ay inşaat hakediş süresine bölünerek ödenir.
Önerilen Sözleşme Modeli:Yarısı Bizden Destekli Yenileme veya Komşu Parselle İkiz Tevhid
Ortalama Şantiye Süresi: 14 Ay
06
Zemin Mekaniği, Temel ve Sismik Güvenlik
Temel Sistemi: 70 cm Radye Temel + Komşu Temel Sınırında Mini Kazık / Kuyu Perde İksa + Sismik Derz
Yan parseldeki eski binanın yüzeysel temelini tehlikeye atmamak için hafriyat öncesinde sınır boyunca mini kazık veya kademeli kuyu perde iksa imalatı yapılır; yıkım elmas tel kesme ve kontrollü mini ekskavatörle titreşimsiz tamamlanır.
07
Otopark Çözümü ve Yönetmelik Uyumu
Hidrolik Araç Asansörlü Bodrum Otopark veya Zemin Pilotis / Bölge Otopark Çözümü
08
Asansör, Yangın ve Engelsiz Erişim Standartları
8 Kişilik (630 kg) Asansör · Aydınlık Şaftı Havalandırmalı Yangın Güvenlikli Çekirdek
09
İmar Plan Notları ve Emsal (KAKS) Analizi
TBDY 2018 uyarınca yeni yapı yan komşu binaya sıfır yaslanamaz; bina yüksekliğine göre her iki yan sınırda zorunlu sismik deprem derzi boşluğu bırakılır ve bu derz esnek dilatasyon profilleriyle su/ısı yalıtımlı kapatılır.
10
Sözleşme Modelleri: Kat Karşılığı ve Yarısı Bizden Kıyaslaması
Bitişik nizamda ilave iksa ve kontrollü yıkım kalemleri toplam bütçenin %5–7’sini oluşturur. Yan komşu bina da riskli yapı ise iki parselin birleşerek ayrık/ikiz blok olarak tevhidle dönüşmesi hem iksa maliyetini düşürür hem otopark rampasını çözer.
Yıkım ruhsatından önce yan komşu binaların mevcut duvar ve kolon durumu fotoğraflı teknik tutanak / noter tespitiyle kayıt altına alınır ve İnşaat All-Risk (Komşu Mali Mesuliyet) sigorta poliçesi düzenlenir.
Feyzullah, Bağlarbaşı, Çınar, Küçükyalı merkez ve Gülsuyu alt kotlarındaki 260–380 m² bitişik ve ikiz nizam sokak dokusu için özel olarak geliştirilmiştir.
15
Proje Bankası: Diğer Bina ve Parsel Tipolojileri
Binanızın parsel nizamına ve bağımsız bölüm sayısına göre diğer mimari tipolojileri karşılaştırabilirsiniz:
Bu Proje Tipi İçin Ücretsiz İmar ve Parsel Ön İncelemesi
Parselinizin ada/parsel numarasını ilettiğinizde; Mimar İdris YAĞMAHAN bu kapasite şablonunu arsanızın tam boyutlarına uyarlayarak 3 boyutlu kat planlarını ve yaklaşık daire net metrekarelerini hazırlar.
1,5 Kat Kuralı Koruması: Bodrum kapalı otopark ve sığınaklar yasal olarak emsal harici tutulmakta, böylece Yarısı Bizden desteğiniz riske atılmamaktadır.
Maltepe’nin Feyzullah, Çınar, İdealtepe ara sokakları ve Bağlarbaşı dokusunda sıkça rastlanan 300–420 m² dar parsellerdeki 6 daireli aile apartmanları, az sayıda hissedar barındırdığı için %50+1 uzlaşmanın en hızlı sağlandığı bina tipidir. 12 ay gibi kısa bir şantiye takvimiyle anahtar teslim tamamlanır.
Arsa: 300 – 420 m² · Desteği: 11.250.000 TL İncele
Altıntepe, İdealtepe, Küçükyalı ve Altayçeşme’de 1985–1998 yılları arasında inşa edilmiş 4 katlı 8 daireli apartmanlar, parsel büyüklüğü 450 m² bandını aştığı için tek bodrum katta kapalı otopark çözmeye elverişli ideal mühendislik ölçeğidir.
Arsa: 420 – 520 m² · Desteği: 15.000.000 TL İncele
Cevizli, Altayçeşme, Girne, Zümrütevler ve Aydınevler’de apartman stokunun omurgasını oluşturan 5 katlı 10 daireli yapılar, çoğunlukla 1990’larda mevcut imar hakkını doldurarak inşa edilmiştir. Bu binalarda Yarısı Bizden kampanyası inşaat bütçesinin yarısından fazlasını finanse ederek dönüşümün önünü tamamen açmaktadır.
Arsa: 500 – 650 m² · Desteği: 18.750.000 TL İncele
Aklınıza Takılan Sorular
8 Daireli Bina Dönüşümü Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm mevzuatı, 6306 sayılı kanun, Yarısı Bizden hibe dağılımı ve müteahhitlik sözleşmeleri hakkında en çok merak edilenler.
Yıkımda darbeli kırıcı yerine komşu sınırında kontrollü kesim uygulanır, kazı öncesinde mini kazık veya kuyu perde iksa ile yan binanın temel altı desteklenir ve tüm süreç Komşu Mali Mesuliyet sigortasıyla güvenceye alınır.
TBDY 2018 gereği bırakılan deprem derzi kat sayısına göre genellikle her yan cephede birkaç santimetrelik sismik boşluktur; akılcı aks yerleşimiyle oda net ölçülerinde hissedilir bir kayıp oluşturmaz.
Klasik betonarme rampa dönüş yarıçapı sığmadığında kompakt hidrolik araç asansörü (oto lift) ile bodrum kata inilir veya belediye otopark yönetmeliği çerçevesinde bölge otopark opsiyonu kullanılır.
Hayır, bitişik nizam parsel tek başına %50+1 kararıyla yenilenebilir. Ancak yan bina da eskiyse iki parselin birleşmesi otopark ve emsal açısından ek avantaj yaratabilir.
Yeni mimari projede koridor ve banyolar iç çekirdeğe alınarak tüm salon ve odaların ön veya arka açık cepheden doğrudan doğal ışık alması sağlanır.
Sorunuz burada yer almıyor mu?
Mimar ve İnşaat Mühendisi kurucularımıza doğrudan WhatsApp üzerinden danışabilirsiniz.
8 Daireli Binanız İçin Ücretsiz Mimari ve Maliyet Etüdü Alın
Parselinizin güncel imar durumunu, KAKS emsal hakkını, Yarısı Bizden hibe kapsamını ve kat karşılığı oranını Mimar ve Mühendis kurucularımızla birlikte ücretsiz çıkaralım.
Butik Parsel · Hızlı Teslim
