Bağdat Caddesi (Minibüs Yolu), Atatürk Caddesi, Orhangazi Caddesi, İnönü Caddesi ve Küçükyalı Mektep aksındaki zemin dükkanlı apartmanlar; dükkan–daire arsa payı dengesi ve zemin kat yumuşak kat (soft-story) deprem riski nedeniyle hem hukuki şerefiye tablosu hem perde duvarlı statik tasarım gerektiren en kritik Maltepe tipolojisidir.
Mimar İdris YAĞMAHAN & İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN
Maltepe Belediyesi Güncel İmar Plan Notları & TBDY 2018 Statik Kriterlerine Tam Uyumlu
01
Tipoloji ve Kapasite Özeti
Bağdat Caddesi (Minibüs Yolu), Atatürk Caddesi, Orhangazi Caddesi, İnönü Caddesi ve Küçükyalı Mektep aksındaki zemin dükkanlı apartmanlar; dükkan–daire arsa payı dengesi ve zemin kat yumuşak kat (soft-story) deprem riski nedeniyle hem hukuki şerefiye tablosu hem perde duvarlı statik tasarım gerektiren en kritik Maltepe tipolojisidir.
Bağımsız Bölüm
8 Konut + 2 Dükkan
Kat Dağılımı
Bodrum Otopark & Depo + Yüksek Zemin 2 Mağaza + 4 Konut Katı
Uygun Arsa Alanı
420 – 580 m²
Toplam Brüt İnşaat
1.320 m²
02
Mimari Kat Planı ve Fonksiyon Dağılımı
Otopark rampası ve konut giriş lobisi yan aksa alınarak ön cadde vitrin cephesi maksimum genişlikte korunur. Zemin mağazalara bodrum katta bağlantılı yasal depo alanı tanımlanırken konutların mahremiyeti ve ses/koku yalıtımı tam ayrıştırılır.
Önerilen Daire Tipolojisi Dağılımı:
Zemin 2 Adet Kurumsal Cadde Mağazası (Depolu) + 8 Adet 2+1 / 3+1 Üst Kat Konutu
03
2026/2027 Yaklaşık İnşaat Maliyeti ve Metraj
C35/C40 Beton Metrajı
810 m³
C35/45 Perde Ağırlıklı Sismik Karkas
B420C Donatı Çeliği
104 Ton
Sismik nervürlü çelik
Tahmini Bütçe Aralığı
37.500.000 TL – 43.800.000 TL
Anahtar teslim A+ şartname
04
Yarısı Bizden Resmi Devlet Desteği Paketi
Toplam Hibe (Geri Ödemesiz)
7.875.000 TL
Toplam Uygun Kredi
7.875.000 TL
Taşınma Desteği
1.250.000 TL
TOPLAM DESTEK
17.000.000 TL
05
Kat Maliklerinin Net Maliyet Dağılımı
Toplam inşaat bütçesinden 15.750.000 TL tutarındaki devlet hibe ve kredisi düşüldükten sonra kalan bakiye, 8 bağımsız bölüme eşit paylaştırılır ve 18 ay inşaat hakediş süresine bölünerek ödenir.
Önerilen Sözleşme Modeli:Ticari Şerefiye Destekli Kat Karşılığı veya Karma Yarısı Bizden Modeli
Ortalama Şantiye Süresi: 15 Ay
06
Zemin Mekaniği, Temel ve Sismik Güvenlik
Temel Sistemi: 80 cm Radye Temel + Yumuşak Kat Önleyici Simetrik Betonarme Deprem Perdeleri
Eski cadde binalarının en büyük zaafı olan dolgulu üst katlar altındaki yüksek ve duvarsız zemin dükkan düzensizliği (TBDY 2018 B2 yumuşak kat), kesintisiz yükselen betonarme perdeler ve yüksek rijitlikli kolonlarla tamamen ortadan kaldırılır.
Konut Girişi Mağazalardan Tamamen Ayrılmış Bağımsız Lobi · 8 Kişilik Asansör
09
İmar Plan Notları ve Emsal (KAKS) Analizi
Yalnızca imar planında TİCK (Ticaret + Konut) veya Ticaret lejantlı caddelerde zemin dükkan korunabilir; saf Konut lejantına dönmüş ara sokaklarda eski dükkanların durumu ruhsat öncesinde Maltepe Belediyesi imar çapından mutlaka teyit edilir.
10
Sözleşme Modelleri: Kat Karşılığı ve Yarısı Bizden Kıyaslaması
Cadde mağazalarının metrekare satış ve kira değeri üst kat konutların 2–3 katına ulaşabildiği için müteahhit finansman kabiliyeti yükselir; ayrıca Yarısı Bizden kapsamında 8 konut (15 Milyon TL) + 2 işyeri (2 Milyon TL) ile toplam 17.000.000 TL bakanlık paketi kullanılabilir.
11
A+ Teknik Şartname ve Marka Listesi
Beton: ÇİMSA / OYAK C35/45 Perde Ağırlıklı Sismik Karkas
Çelik: B420C Nervürlü KARDEMİR / İÇDAŞ
Doğrama: Rehau / Schüco 3 Contalı 80 mm
Yalıtım: 8 cm 150 Yoğunluklu Taşyünü Cephe
Seramik & Vitrifiye: Bien 60x120 / VitrA / Artema
Asansör: KONE / Otis Deprem Sensörlü Lüks Kabin
12
Hukuki Süreç: %50+1 Çoğunluk ve Noter Sözleşmesi
Dükkanların tapu arsa payı yüksek olduğunda tek başına daire adedi değil arsa payı toplamı (%50+1) belirleyicidir; SPK lisanslı şerefiye değerlemesiyle dükkan cephesi ve üst kat paylaşımı adil sözleşme matrisine bağlanır.
Altıntepe, Küçükyalı, İdealtepe, Cevizli Orhangazi Caddesi, Bağlarbaşı Atatürk Caddesi ve Altayçeşme ticari akslarındaki 420–580 m² TİCK parselleri için tasarlanmıştır.
15
Proje Bankası: Diğer Bina ve Parsel Tipolojileri
Binanızın parsel nizamına ve bağımsız bölüm sayısına göre diğer mimari tipolojileri karşılaştırabilirsiniz:
Bu Proje Tipi İçin Ücretsiz İmar ve Parsel Ön İncelemesi
Parselinizin ada/parsel numarasını ilettiğinizde; Mimar İdris YAĞMAHAN bu kapasite şablonunu arsanızın tam boyutlarına uyarlayarak 3 boyutlu kat planlarını ve yaklaşık daire net metrekarelerini hazırlar.
1,5 Kat Kuralı Koruması: Bodrum kapalı otopark ve sığınaklar yasal olarak emsal harici tutulmakta, böylece Yarısı Bizden desteğiniz riske atılmamaktadır.
Maltepe’nin Feyzullah, Çınar, İdealtepe ara sokakları ve Bağlarbaşı dokusunda sıkça rastlanan 300–420 m² dar parsellerdeki 6 daireli aile apartmanları, az sayıda hissedar barındırdığı için %50+1 uzlaşmanın en hızlı sağlandığı bina tipidir. 12 ay gibi kısa bir şantiye takvimiyle anahtar teslim tamamlanır.
Arsa: 300 – 420 m² · Desteği: 11.250.000 TL İncele
Altıntepe, İdealtepe, Küçükyalı ve Altayçeşme’de 1985–1998 yılları arasında inşa edilmiş 4 katlı 8 daireli apartmanlar, parsel büyüklüğü 450 m² bandını aştığı için tek bodrum katta kapalı otopark çözmeye elverişli ideal mühendislik ölçeğidir.
Arsa: 420 – 520 m² · Desteği: 15.000.000 TL İncele
Cevizli, Altayçeşme, Girne, Zümrütevler ve Aydınevler’de apartman stokunun omurgasını oluşturan 5 katlı 10 daireli yapılar, çoğunlukla 1990’larda mevcut imar hakkını doldurarak inşa edilmiştir. Bu binalarda Yarısı Bizden kampanyası inşaat bütçesinin yarısından fazlasını finanse ederek dönüşümün önünü tamamen açmaktadır.
Arsa: 500 – 650 m² · Desteği: 18.750.000 TL İncele
Aklınıza Takılan Sorular
8 Daireli Bina Dönüşümü Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm mevzuatı, 6306 sayılı kanun, Yarısı Bizden hibe dağılımı ve müteahhitlik sözleşmeleri hakkında en çok merak edilenler.
TİCK lejantlı caddelerde Maltepe imar plan notlarının izin verdiği zemin kat yüksekliği (genellikle 3,80–4,50 m bandı) uygulanır; taşıyıcı perde duvarlar vitrin açıklığını bölmeyecek akslarda tasarlanır.
Güncel bakanlık paketinde her konut için 1.875.000 TL (875 bin hibe + 875 bin kredi + 125 bin tahliye), her işyeri için ise toplam 1.000.000 TL (437.500 TL hibe + 437.500 TL kredi + 125.000 TL tahliye) destek sağlanır.
Hayır. TBDY 2018’e göre bodrumdan çatıya kesintisiz devam eden betonarme perde duvarlar ve sık etriyeli C35/45 kolonlar kullanıldığında yumuşak kat düzensizliği oluşmaz.
Köşe parsellerde yan sokaktan, ara parsellerde ise bina kenar aksından kompakt rampa veya araç lifti kurgulanarak cadde vitrin uzunluğu maksimum düzeyde korunur.
Üst kattaki daire maliklerinin tapudaki arsa payları toplamı %50’yi aşıyorsa (örneğin 550/1000), dükkan maliki katılmasa dahi 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunluk kararı alınabilir.
Sorunuz burada yer almıyor mu?
Mimar ve İnşaat Mühendisi kurucularımıza doğrudan WhatsApp üzerinden danışabilirsiniz.
8 Daireli Binanız İçin Ücretsiz Mimari ve Maliyet Etüdü Alın
Parselinizin güncel imar durumunu, KAKS emsal hakkını, Yarısı Bizden hibe kapsamını ve kat karşılığı oranını Mimar ve Mühendis kurucularımızla birlikte ücretsiz çıkaralım.
Butik Parsel · Hızlı Teslim
