36 Daireli Ada Bazlı Site Dönüşüm Projesi: Tevhid Emsal Artışı ve 2026 Fizibilitesi
Başıbüyük 1/1000 plan notu uygulama alanı, Gülsuyu-Gülensu, Esenkent siteleri ve Maltepe Merkez Revizyon Planı kapsamındaki çoklu parsellerde 2.000 m² üzeri ada birleştirmeleri, kat maliklerinin ceplerinden para çıkmadan sıfır daire sahibi olmasını sağlayan en yüksek imar teşvikine sahiptir.
Mimar İdris YAĞMAHAN & İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN
Maltepe Belediyesi Güncel İmar Plan Notları & TBDY 2018 Statik Kriterlerine Tam Uyumlu
01
Tipoloji ve Kapasite Özeti
Başıbüyük 1/1000 plan notu uygulama alanı, Gülsuyu-Gülensu, Esenkent siteleri ve Maltepe Merkez Revizyon Planı kapsamındaki çoklu parsellerde 2.000 m² üzeri ada birleştirmeleri, kat maliklerinin ceplerinden para çıkmadan sıfır daire sahibi olmasını sağlayan en yüksek imar teşvikine sahiptir.
Bağımsız Bölüm
36 Konut + 4 Dükkan
Kat Dağılımı
2 Bodrum Otopark + Ticari Baz + Konut Blokları
Uygun Arsa Alanı
2.000 – 3.500 m²
Toplam Brüt İnşaat
6.250 m²
02
Mimari Kat Planı ve Fonksiyon Dağılımı
Bloklar güneş ve hakim Marmara rüzgar yönüne göre kademeli yerleştirilerek tüm dairelerin önü açılır. Sosyal tesis, kapalı otopark ve ticari birimler yaşam alanlarından koparılmış modern karma proje kurgulanır.
Önerilen Daire Tipolojisi Dağılımı:
1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 Karma Konut + Cadde Cepheli 4 Ticari Ünite + Sosyal Tesis
03
2026/2027 Yaklaşık İnşaat Maliyeti ve Metraj
C35/C40 Beton Metrajı
3.900 m³
C40/50 Yüksek Performanslı Beton
B420C Donatı Çeliği
510 Ton
Sismik nervürlü çelik
Tahmini Bütçe Aralığı
168.000.000 TL – 195.000.000 TL
Anahtar teslim A+ şartname
04
Yarısı Bizden Resmi Devlet Desteği Paketi
Toplam Hibe (Geri Ödemesiz)
33.250.000 TL
Toplam Uygun Kredi
33.250.000 TL
Taşınma Desteği
5.000.000 TL
TOPLAM DESTEK
71.500.000 TL
05
Kat Maliklerinin Net Maliyet Dağılımı
Toplam inşaat bütçesinden 66.500.000 TL tutarındaki devlet hibe ve kredisi düşüldükten sonra kalan bakiye, 36 bağımsız bölüme eşit paylaştırılır ve 18 ay inşaat hakediş süresine bölünerek ödenir.
Önerilen Sözleşme Modeli:Tevhid Emsal Artışlı Kat Karşılığı (%0 Cepten Çıkış Hedefli)
Ortalama Şantiye Süresi: 24 Ay
06
Zemin Mekaniği, Temel ve Sismik Güvenlik
Temel Sistemi: 120 cm Radye Temel + Ankrajlı Fore Kazık İksa Çukuru Mühendisliği
Yamaç ve tevhid kuşağındaki ZB/ZC sağlam anakayaç veya eğimli kot farkı bulunan parsellerde kademeli radye temel, ankrajlı istinat perdesi ve çevre drenaj mühendisliği TBDY 2018 esaslarına göre çözümlenir.
07
Otopark Çözümü ve Yönetmelik Uyumu
2 Katlı Yeraltı Otoparkı (50+ Araç) + Misafir & Ticari Otopark Alanı
08
Asansör, Yangın ve Engelsiz Erişim Standartları
Tam Otomatik Yangın Söndürme (Sprinkler), Duman Tahliye, 7/24 Güvenlik Lobisi
09
İmar Plan Notları ve Emsal (KAKS) Analizi
3194 sayılı İmar Kanunu 15. ve 16. madde tevhid-ifraz dosyaları, yola terk hesapları ve belediye encümen onay süreçleri harita ve imar ekibimizce anahtar teslim yönetilir.
10
Sözleşme Modelleri: Kat Karşılığı ve Yarısı Bizden Kıyaslaması
Geniş parsel ve çok bloklu site ölçeğinde (2.000 – 3.500 m²), Maltepe plan notlarındaki kademeli KAKS emsal artışı sayesinde müteahhit finansmanlı kat karşılığı model öne çıkar; ortak yeraltı otoparkı emsal harici tutularak bağımsız bölüm net alanları korunur.
11
A+ Teknik Şartname ve Marka Listesi
Beton: ÇİMSA / OYAK C40/50 Yüksek Performanslı Beton
Çelik: B420C Nervürlü KARDEMİR / İÇDAŞ
Doğrama: Rehau / Schüco 3 Contalı 80 mm
Yalıtım: 8 cm 150 Yoğunluklu Taşyünü Cephe
Seramik & Vitrifiye: Bien 60x120 / VitrA / Artema
Asansör: KONE / Otis Deprem Sensörlü Lüks Kabin
12
Hukuki Süreç: %50+1 Çoğunluk ve Noter Sözleşmesi
6306 sayılı Kanun kapsamında karar nisabı daire adedi değil, tapudaki arsa payının yarısından fazlasıdır (>%50). Payların eşit olduğu varsayımında 40 bağımsız bölümlü bu tipolojide en az 21 bölümün ortak kararıyla süreç ilerler; noter düzenleme şeklinde sözleşmede kademeli tapu devri, teminat ve net m² taahhüdü güvenceye alınır.
Bu proje tipolojisi Maltepe’nin Başıbüyük, Zümrütevler, Esenkent, Gülsuyu, Gülensu ve Girne mahallelerindeki 2.000 – 3.500 m² ölçekli yamaç, kooperatif veya tevhid adaları için geliştirilmiştir.
15
Proje Bankası: Diğer Bina ve Parsel Tipolojileri
Binanızın parsel nizamına ve bağımsız bölüm sayısına göre diğer mimari tipolojileri karşılaştırabilirsiniz:
Bu Proje Tipi İçin Ücretsiz İmar ve Parsel Ön İncelemesi
Parselinizin ada/parsel numarasını ilettiğinizde; Mimar İdris YAĞMAHAN bu kapasite şablonunu arsanızın tam boyutlarına uyarlayarak 3 boyutlu kat planlarını ve yaklaşık daire net metrekarelerini hazırlar.
1,5 Kat Kuralı Koruması: Bodrum kapalı otopark ve sığınaklar yasal olarak emsal harici tutulmakta, böylece Yarısı Bizden desteğiniz riske atılmamaktadır.
Maltepe’nin Feyzullah, Çınar, İdealtepe ara sokakları ve Bağlarbaşı dokusunda sıkça rastlanan 300–420 m² dar parsellerdeki 6 daireli aile apartmanları, az sayıda hissedar barındırdığı için %50+1 uzlaşmanın en hızlı sağlandığı bina tipidir. 12 ay gibi kısa bir şantiye takvimiyle anahtar teslim tamamlanır.
Arsa: 300 – 420 m² · Desteği: 11.250.000 TL İncele
Altıntepe, İdealtepe, Küçükyalı ve Altayçeşme’de 1985–1998 yılları arasında inşa edilmiş 4 katlı 8 daireli apartmanlar, parsel büyüklüğü 450 m² bandını aştığı için tek bodrum katta kapalı otopark çözmeye elverişli ideal mühendislik ölçeğidir.
Arsa: 420 – 520 m² · Desteği: 15.000.000 TL İncele
Cevizli, Altayçeşme, Girne, Zümrütevler ve Aydınevler’de apartman stokunun omurgasını oluşturan 5 katlı 10 daireli yapılar, çoğunlukla 1990’larda mevcut imar hakkını doldurarak inşa edilmiştir. Bu binalarda Yarısı Bizden kampanyası inşaat bütçesinin yarısından fazlasını finanse ederek dönüşümün önünü tamamen açmaktadır.
Arsa: 500 – 650 m² · Desteği: 18.750.000 TL İncele
Aklınıza Takılan Sorular
36 Daireli Bina Dönüşümü Sıkça Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm mevzuatı, 6306 sayılı kanun, Yarısı Bizden hibe dağılımı ve müteahhitlik sözleşmeleri hakkında en çok merak edilenler.
Tabi olunan Maltepe uygulama imar plan notuna ve birleşen parsel büyüklüğüne göre %10 ila %25 bandında kademeli KAKS (emsal) artışı doğabilmektedir; bu ek alan müteahhit maliyetini karşılayarak kat karşılığı oranını yükseltir.
Her parselin mevcut arsa m²’si ve şerefiyesi bağımsız değerleme tablosuyla puanlanır; kurulan ortak temsilciler kurulu ile tüm maliklere eşit ve denetlenebilir sözleşme sunulur.
İmar uygulaması tamamlanmış Başıbüyük, Gülsuyu ve Gülensu gibi mahallelerde mülkiyet tescili ve tevhid adımları hukuk ve harita birimimiz eşliğinde çözümlenerek ruhsat aşamasına geçilir.
1980’den gelen Yağmahan İnşaat tecrübesi, güçlü yapı malzemesi tedarik zinciri ve kendi mimar-mühendis kadromuz sayesinde malzeme fiyat dalgalanmalarından etkilenmeden kesintisiz şantiye yürütülür.
Yapı ruhsatı onayından itibaren kule vinç ve endüstriyel tünel/perde kalıp sistemleriyle 22 ila 24 ayda iskanlı anahtar teslimi yapılır.
Sorunuz burada yer almıyor mu?
Mimar ve İnşaat Mühendisi kurucularımıza doğrudan WhatsApp üzerinden danışabilirsiniz.
36 Daireli Binanız İçin Ücretsiz Mimari ve Maliyet Etüdü Alın
Parselinizin güncel imar durumunu, KAKS emsal hakkını, Yarısı Bizden hibe kapsamını ve kat karşılığı oranını Mimar ve Mühendis kurucularımızla birlikte ücretsiz çıkaralım.
Butik Parsel · Hızlı Teslim
